1 ? 商業(yè)用地改住宅用地

能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門許可。租賃合同有效，商人對土地有個收益權(quán)（根據(jù)w權(quán)法135到后面幾條）電工上。
商業(yè)用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準(zhǔn)就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業(yè)用地改成房子后，租給他人20年是有效的。
商業(yè)用地使用年限：?
根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第15號）中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業(yè)用地五十年；?
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；?
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！　》亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。?
合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

2 ? 商業(yè)住宅用地

事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問題，還要追溯到1990年國務(wù)院公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質(zhì)土地的最高使用權(quán)年限進(jìn)行了說明，分別是居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。

所以很明顯，根據(jù)這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。而且根據(jù)今年兩會剛剛通過的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！边@就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經(jīng)基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產(chǎn)期滿之后如何延續(xù)，則還有一定具體問題具體分析的空間

3 ? 住宅混合公建用地

混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。

公建混合居住用地以公建（公共建筑）為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。

4 ? 工業(yè)用地住宅

工業(yè)用地說白了就是廠房用地。土地性質(zhì)不可隨便更改，工業(yè)用地要是拆遷的話和住宅用地賠償天鑲之別，所以國家現(xiàn)在嚴(yán)厲打擊開發(fā)商工業(yè)用地建住宅。購房時，如果你付出的是住宅的價格，必須要求中介和業(yè)主在購房合同上備注清楚這個“土地性質(zhì)”是住宅而不是工業(yè)用地，否則高額賠償！

不要聽他們單身公寓啥的各種忽悠，工業(yè)用地紅本銀行也可貸款，只是商業(yè)行為。因?yàn)橥恋匦再|(zhì)只有住宅，工業(yè)用地和商業(yè)三種，其他公寓啥的都是房屋用途，沒多少關(guān)系，穩(wěn)扣土地性質(zhì)就可以了。所以買房不要聽業(yè)主中介吹牛，必須要親自查實(shí)，口頭保證沒有用，必須寫進(jìn)合同里面去不然辛苦一輩子買個廠房，畢生心血投進(jìn)去欲哭無淚。寫進(jìn)合同能準(zhǔn)確的檢驗(yàn)中介和業(yè)主言語的可信度。另外不是商品房就是住宅，工業(yè)用地，商業(yè)用地，住宅，只要有紅本統(tǒng)稱為商品房，銀行也可以貸款。