1 ? 儲備用地

儲備用地是指政府根據(jù)國家儲備用地管理辦法規(guī)定，依法完成了收購的土地，再轉(zhuǎn)化為國家儲備用地的政府行為。

1.1 ? 土地儲備的對象

(一)、國有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)依法收回的土地；
(二)、國有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；

(三)、被依法沒收使用權(quán)的國有土地；

(四)、因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的國有土地，或者是經(jīng)核準(zhǔn)報廢的交通設(shè)施、礦場用地；

(五)、交易價格偏低，政府應(yīng)優(yōu)先購買的土地；

(六)、依法分批次征用或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地；

(七)、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，不能按合同的期限開發(fā)或無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

(八)、其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。

2 ? 政府儲備用地

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)〔2006〕100號)的相關(guān)規(guī)定，可以納入政府儲備范圍的土地主要包括：
(一)、國有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)依法收回的土地；

(二)、國有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；

(三)、被依法沒收使用權(quán)的國有土地；

(四)、因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的國有土地，或者是經(jīng)核準(zhǔn)報廢的交通設(shè)施、礦場用地；

(五)、交易價格偏低，政府應(yīng)優(yōu)先購買的土地；

(六)、依法分批次征用或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地；

(七)、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，不能按合同的期限開發(fā)或無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

(八)、其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。

相關(guān)拓展：
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

3 ? 儲備土地

條件一，儲備土地必須是國有建設(shè)用地。我國土地按所有權(quán)來說分為國有土地和集體土地，按利用類型來說可答題分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地（包括農(nóng)用地、未利用地）。在國土系統(tǒng)有個名詞“農(nóng)轉(zhuǎn)征”，全稱為“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收”，這是非國有建設(shè)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地必須的一環(huán)，需要經(jīng)過國務(wù)院和省級人民政府審批。

條件二，儲備土地的使用權(quán)必須在地方政府手中。在“農(nóng)轉(zhuǎn)征”環(huán)節(jié)中，土地需要經(jīng)過或“征”或“轉(zhuǎn)”、或二者并行。舉例而言，集體非建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，就需要集體土地征為國有，即征收；同時需要非建設(shè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即轉(zhuǎn)用，這就要“即征又轉(zhuǎn)”，“只征不轉(zhuǎn)”、“只轉(zhuǎn)不征”類似，不再一一贅述。稍微說一下“不征不轉(zhuǎn)”的情況，這是一種政府將國有建設(shè)用地使用權(quán)收回的情況，由于原來就是國有建設(shè)用地，所以不涉及征轉(zhuǎn)，但是收回土地要有正當(dāng)理由，一般情況必有補(bǔ)償（簡單點說就是非違法用地行為和企業(yè)原因造成的閑置，不再展開）。綜上，政府在征轉(zhuǎn)、收回土地的時候都需要補(bǔ)償給涉地戶及土地使用人，補(bǔ)償?shù)哪康?，是為了使土地的?quán)屬關(guān)系清晰，即將土地使用權(quán)收國有。

條件三，嚴(yán)格意義上講，儲備土地必須是經(jīng)由儲備機(jī)構(gòu)收儲的土地。通過之前的說明，可以看出儲備土地必須經(jīng)過征拆補(bǔ)償，反過頭來說，土地儲備機(jī)構(gòu)的主要工作也是組織土地征拆補(bǔ)償；土地儲備的目的之一在于調(diào)控土地市場，這就決定了，土地儲備機(jī)構(gòu)要進(jìn)行土地收儲必須有資金。

土地儲備資金的來源有三種
一是財政撥款

二是土地收益基金

三是銀行貸款或其他融資及相關(guān)利息?？墒窃谖覈?，情況比較復(fù)雜，其一，征地的主體本應(yīng)是地方政府，政府應(yīng)委托土地儲備機(jī)構(gòu)行使業(yè)務(wù)職能，但因為資金等方面的問題，往往不能撥付儲備機(jī)構(gòu)啟動資金，而轉(zhuǎn)由潛在用地方介入墊付價款，讓儲備機(jī)構(gòu)名存實亡；其二，土地儲備的另外一個目的在于防范金融風(fēng)險，儲備機(jī)構(gòu)可以通過向銀行抵押儲備土地貸款，但土地儲備貸款只能用于土地收儲，不能挪做他用，讓地方政府束手束腳，所以實際過程中，地方政府成立融資平臺，架空儲備機(jī)構(gòu)，挪用土地儲備貸款，國家對此類融資平臺進(jìn)行過清理整頓，但現(xiàn)在我國土地儲備制度的執(zhí)行和規(guī)范還是任重道遠(yuǎn)。（此條只作為補(bǔ)充說明，LZ如想深入了解可做參考）。

條件四，儲備機(jī)構(gòu)必須位列國家土地儲備機(jī)構(gòu)名錄之中。并非所有政府指定的收儲單位都稱之為儲備機(jī)構(gòu)。先說一個儲備機(jī)構(gòu)和融資平臺的區(qū)別，土地儲備機(jī)構(gòu)可以在收儲土地完畢后到地方國土部門辦理土地儲備證，然后拿土地儲備證到銀行貸款；而融資平臺相當(dāng)于一般企業(yè)，只有通過出讓、劃撥等方式獲得土地使用權(quán)，辦理土地使用證，然后去銀行抵押貸款，這是二者一個很大的區(qū)別，前者由于是代表地方政府，土地儲備不等于土地供應(yīng)和使用，所以不需要繳納劃撥、出讓價款，后者則剛好相反。

國家為了防范地方債務(wù)風(fēng)險（國土、財政、人民銀行、銀監(jiān)會都有參與），采取了雙管齊下的手段，一方面從國土部門建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄，只有進(jìn)入名錄的儲備機(jī)構(gòu)才能辦理土地儲備證，而進(jìn)入儲備機(jī)構(gòu)名錄必須滿足五個條件（不展開），另外制定規(guī)則限制地方儲備土地數(shù)量，即限制地方可用于貸款的抵押物的數(shù)量；財政部門要審核辦理融資規(guī)?？刂瓶?，限制地方政府以儲備土地向銀行貸款的數(shù)目，從這兩方面入手達(dá)到目的?？蓪嶋H過程中，國土方面土地儲備機(jī)構(gòu)的管理沒有理順，此前儲備機(jī)構(gòu)多為政府直接領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)名義上雖歸為國土，可實際上管理困難，機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)混亂；財政方面，融資規(guī)?？刂瓶ǘ鄶?shù)并未實行，尤其是新預(yù)算法頒布后，全面停滯。