1 ? 土地出讓金返還

在城市建設(shè)中，一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后，繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還，房地產(chǎn)企業(yè)取得返還款如何進行財稅處理？下面筆者通過案例進行分析。

　　案例

　　某物流公司（以下簡稱A企業(yè)）具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，立項開發(fā)占地1700余畝的大型物流園，作為B市政府招商引資項目，政府要求其在2年內(nèi)建成。2012年8月份該公司先期向B市財政墊付征地拆遷補償資金22000萬元，2013年3月招拍掛取得土地使用權(quán)，一次性支付土地出讓金120000萬元。2013年8月經(jīng)當?shù)卣芯繘Q定，一次性返還該公司土地出讓金60000萬元，其中：征地拆遷補償：22000萬元，資金占用費2000萬元，公共配套設(shè)施費20000萬元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化和土地平整，物流園財政補貼10000萬元，用于補償該公司建設(shè)期間的損失，回遷房安置費6000萬元，用于被安置拆遷戶。在如何進行會計和稅務處理上，征納雙方出現(xiàn)不同觀點。

　　觀點一：A企業(yè)應以實際繳納的土地出讓金120000萬元為土地成本，返還款不是土地出讓金的折讓，屬于已經(jīng)或即將發(fā)生的相關(guān)費用，會計處理上應確認為政府補助，計入營業(yè)外收入。由于政府返還土地出讓金是招商引資或變相協(xié)議出讓的一種策略，因此不符合《財政部、國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入條件，所得稅處理上，收到的資金占用費直接計入收入總額，回遷房安置和公共配套設(shè)施費按收支差額計入收入總額，財政補貼按開發(fā)期限分期計入收入總額。政府返還土地出讓金的目的是為了減輕企業(yè)負擔，且與土地出讓直接相關(guān)，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第四款規(guī)定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。因此，應按照實質(zhì)重于形式原則，在清算時以財政補貼沖減土地成本，以回遷房安置和公共配套設(shè)施費收支差額沖減開發(fā)成本。

　　觀點二：從A企業(yè)取得返還款的票據(jù)上來看，多是各種名目的財政票據(jù)而不是原發(fā)票的折讓沖回，因此，會計處理上，與資產(chǎn)相關(guān)的拆遷補償、公共配套設(shè)施費和回遷房安置費，應當確認為遞延收益按開發(fā)期限分期計入損益；與收益相關(guān)的財政補貼，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益；資金占用費直接計入當期損益。所得稅處理上，按照相關(guān)的票據(jù)確定土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)，取得的返還款計入收入總額，土地增值稅處理上，由于土地出讓金返還款并不是購買或者說競拍土地環(huán)節(jié)中的費用，而是競拍土地使用權(quán)后相當一段時間內(nèi)才獲得的政府補助，因此，不能作為土地使用權(quán)成本的抵減項，即不能沖減土地使用權(quán)成本。

　　觀點三：政府返還的土地出讓金，盡管在招拍掛正式土地出讓合同中沒有明確規(guī)定，但是在招商引資或者土地出讓協(xié)議中均可見相應明確返還條款。因此，稅務處理上應按照實質(zhì)重于形式原則，從事件的本身實質(zhì)內(nèi)涵予以裁量，相關(guān)協(xié)議可以作為沖減土地成本的法律依據(jù)，相應此部分返還款也不能作為營業(yè)外收入處理。

　　法理分析

　　取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計收入？上述觀點似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認為在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：土地權(quán)利清晰；安置補償落實到位；沒有法律經(jīng)濟糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（國務院令第590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277 號）第十八條規(guī)定，土地儲備機構(gòu)應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。

　　關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入范圍，《國務院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款。關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的上繳和使用，《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。國辦發(fā)〔2006〕100號文件第二條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，國辦發(fā)〔2006〕100號文件第三條規(guī)定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補償支出，土地開發(fā)支出，支農(nóng)支出，城市建設(shè)支出和其他支出?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定，土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。

　　從上述法律規(guī)定上看，國有土地使用權(quán)出讓應“凈地”出讓，土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。土地出讓時，以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓的，政府收取的土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。

　　上述案例，A企業(yè)收到的返還款中，征地拆遷補償22000萬元是代墊款項不屬于應稅范圍，應通過業(yè)務往來進行賬務處理。收到的資金占用費屬于“金融保險業(yè)”行為，應繳納營業(yè)稅2000×5%＝100（萬元），但該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不計入土地增值稅清算收入，計入收入總額繳納企業(yè)所得稅。

　　墊付征地拆遷補償款時（單位：萬元）：

　　借：其它應收款 ? 22000

　　貸：銀行存款 ? 22000

　　收到返還款時：

　　借：銀行存款 ? ?24000

　　貸：其它應收款 ?22000

　　其它業(yè)務收入2000萬元

　　借：其他業(yè)務支出 ? ? 100

　　貸：應交稅金——營業(yè)稅100

　　返還的公共配套設(shè)施費，是土地出讓前政府應進行的前期開發(fā)費用，相應形成土地使用權(quán)出讓成本，企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定，外購的資產(chǎn)以購買價款和支付的相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預定用途發(fā)生的其他支出為成本或計稅基礎(chǔ)。由于該筆費用政府在土地出讓時既未實際發(fā)生也未實際收取，因此，A企業(yè)在收到該返還款時，應直接沖減土地成本。

　　繳納土地出讓金時：

　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 ? 120000

　　貸：銀行存款 ? ? ? ? ? ? 120000

　　收到返還款時：

　　借：銀行存款20000

　　貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 ? 20000

　　返還的公共配套設(shè)施費，屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。因此，A企業(yè)應按要求進行施工，在實際竣工驗收并取得合法憑據(jù)后作如下賬務處理：

　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 ?20000

　　貸：銀行存款 ?20000

　　返還的回遷房安置費，也屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。由于企業(yè)在取得土地使用權(quán)時已墊付了征地拆遷補償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金，因此，A企業(yè)收到返還款的行為屬于預售回遷房，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕20號）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。在企業(yè)所得稅處理上，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出包括回遷房建造支出。

　　收到返還款時：

　　借：銀行存款 6000

　　貸：經(jīng)營收入——商品房銷售收入 6000

　　借：營業(yè)稅金及附加 300

　　貸：應交稅金——營業(yè)稅 300

　　支付建筑安裝及其他費用時：

　　借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本

　　貸：銀行存款

　　A企業(yè)按政府要求進行竣工驗收后，實際工程支出大于返還的回遷房安置費6000萬元時，確認為拆遷補償費，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 貸：經(jīng)營成本——商品房銷售成本；小于則在計算土地增值稅時抵減拆遷補償費，不作賬務處理。

　　返還的物流園財政補貼，屬于政府補助，如不符合《財政部、國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入條件，應按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》第八條的規(guī)定確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益。在稅務處理上，《財政部、國家稅務總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額。會計上將政府補助收入計入“遞延收益”，而稅法規(guī)定應計入應納稅所得額的，那末在所得稅年度申報時，凡應計入應納稅所得額但企業(yè)仍在“遞延收益”賬戶核算的政府補助收入，通過《納稅調(diào)整項目明細表》（附表三）中“確認為遞延收益的政府補助”欄調(diào)增應納稅所得額。在未來的年度內(nèi)應調(diào)減應納稅所得額。由于該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，不計入土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。賬務處理上，取得時：

　　借：銀行存款10000

　　貸：遞延收益10000

　　按二年分攤遞延收益時，每年分攤5000萬元

　　借：遞延收益 5000

　　貸：營業(yè)外收入 5000

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)收到土地出讓金返還款時，財稅處理上應根據(jù)實際情況分別進行處理。返還屬于政府應支出的前期開發(fā)費用，應沖減土地成本；返還代墊的征地、拆遷補償費用和土地前期開發(fā)費用應作往來業(yè)務處理，超返還部分作營業(yè)外收入；返還的屬于土地使用權(quán)出讓收入使用范圍，并納入財政預算管理的回遷房安置費和市政配套設(shè)施費應作經(jīng)營收入；屬于政府補助的返還款，應計入當年收入總額，符合不征稅收入條件的，按相關(guān)規(guī)定處理。

2 ? 土地出讓金返還政策

案例
　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規(guī)定資金的專項用途。
　　稅務處理
　　（一）營業(yè)稅
　　《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。
　　本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。
　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
　　本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據(jù)財政部、國家稅務總局《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。
　　財政部、國家稅務總局《關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：
　　1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；
　　2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
　　3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。
　　本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
　　（三）土地增值稅
　　企業(yè)在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。實務操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
　　該觀點與大連市地稅局《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?br /> 　　此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　?。ㄋ模┢醵?br /> 　　企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。
　?。ㄎ澹嬏幚?br /> 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：
　　借：銀行存款 30000000
　　貸：營業(yè)外收入 30000000

3 ? 土地出讓金

《國務院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》國辦發(fā)〔2006〕100號

一、明確國有土地使用權(quán)出讓收入范圍，加強國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理

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任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

如果嚴格按照這個文件執(zhí)行,任何土地出讓收入是不得減免的, 那么,也就是說以土地出讓金的名義進行返還的行為和形式都是不對的.

其實上,"土地出讓金的返還"這個名詞一定有出現(xiàn)的理由,就是"土地的增值溢價部分的返還",也就是說,政府認為拍賣給企業(yè)的土地過高,而把高出來的部分返還給企業(yè)或者其他收益的對象.不過,就目前來看,這樣的情況不會實現(xiàn)的,因為,政府絕對不會承認土地價格過高,巴不得更高!因此,國務院才下發(fā)了不得變相減免土地出讓收入的規(guī)定.

那么,我們?yōu)槭裁催€有這個"土地出讓金"返還的概念呢?

主要的原因是政府的誤導行為所致,一般政府承諾返還或者補助的款項都是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地出讓金以后,也就是說,可以解釋為用企業(yè)的繳納的土地出讓金進行返還或者補助,因此,固然就有了土地出讓金返還的概念.

而實際工作中, 財政對企業(yè)所謂的"土地出讓金返還"行為中,一般開具的財政收據(jù)中很少會是"土地出讓金返還"摘要.當然,除非政府財政部門人員不懂.況且,在現(xiàn)在為官風聲鶴唳的時期,更沒有人敢這樣操作.

假如,政府財政部門開具的收據(jù)中出現(xiàn)了"土地出讓金返還"摘要,那么我們就可以認為是土地出讓金原票的折讓沖回,一定是要沖減土地成本的,政府的錯誤是應該他們?nèi)コ袚?與我們企業(yè)真的沒有關(guān)聯(lián).

那么,是不是所有返還或者補貼的形式都是所謂的"變相減免土地出讓收入"的行為呢.絕對不是! 假如,政府在企業(yè)支付土地出讓金以前就完成實際支付"招商引資補貼"的工作;假如,政府在企業(yè)支付土地出讓金以前就完成了舊城搬遷工作;假如政府在企業(yè)支付土地出讓金以前就完成"城中村"改造一級土地開發(fā)工作,... 一定能夠不會出現(xiàn)"變相減免土地出讓收入"的行為.因為讓政府白掏錢"支持企業(yè)積極向上發(fā)展"的可能性非常小.畢竟政府也缺錢!

下面我們就具體來談談實際工作中企業(yè)如果遇到如此問題,就涉稅的事項如何處理,進而相對來說對企業(yè)有利的操作方式或者說方法.
1. 招商引資補助

這個問題根本與"變相土地出讓金返還"扯不上關(guān)系,因此企業(yè)在實際工作應根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》中規(guī)范,"如果是補償當期或者是已經(jīng)發(fā)生的費用，則直接計入收到當期的損益之中，計入“營業(yè)外收入”科目"。合并到年度應納稅所得中,繳納企業(yè)所得稅.

2. 舊城改造

說清楚不是以這個名義進行所謂的"變相土地出讓金返還"的模式,真的會非常麻煩!?

現(xiàn)在非常流行"舊城改造.城中村改造以及棚戶區(qū)改造",如果嚴格上來說,這樣的"利國利民"的偉大事業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有多大的關(guān)聯(lián)的.因為,所有這樣的改造工作一定涉及到征收拆遷安置工作,那么征收拆遷安置工作與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就沒有關(guān)系.

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定政府是公共利益征收惟一補償主體,也就是說市、縣級以上地方人民政府為征收.拆遷與補償主體,政府可以確定房屋征收部門負責組織進行房屋征收與補償工作，并規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷活動,這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的沒有多大的關(guān)聯(lián).又不是房地產(chǎn)開發(fā)公司去作為征收.拆遷和補償?shù)闹黧w,只不過是房地產(chǎn)開發(fā)公司在政府征收.拆遷和補償完畢后,在被征收的土地上正常開發(fā)而已,怎么會因為舊城改造而得到"變相土地出讓金返還"的情況存在呢?

但是,在實際工作中,因為舊城改造的"偉大"工作一定會涉及到錢的問題.因為涉及到錢,就可能會牽扯到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),政府操作這樣的模式是非常熟練的.也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到某些利益,而被政府要求先行支付"舊城改造"本來應該由政府支付的資金.嚴格上來說,就是政府借用企業(yè)的資金進行所謂的"舊城改造"的工作.借錢就應該還錢,那么這樣的還錢與"變相土地出讓金返還"扯不上關(guān)系.也不能說是政府的"補貼".

明白這一點,我們就清楚的知道,所謂的"土地出讓金的返還"真的不是真的土地出讓金的返還,當然也不是所謂的政府"補貼".而是政府借企業(yè)的資金,而又讓企業(yè)替政府完成政府本應該他們完成的工作.真的與涉稅的業(yè)務沒有關(guān)聯(lián).

政府拿我們企業(yè)的錢,來表現(xiàn)自己的政績,還把這樣的事情說得企業(yè)得到了多么的好處,這本身就是不應該的.

那么為什么我們在實際工作中,被認為只要政府給企業(yè)的錢,就一定先想起來"土地出讓金的返還"或者"政府補貼"呢?一是政府的引導二是企業(yè)的利益的存在.

因此,在實際工作中,所有認為所謂的"土地出讓金的返還"真的不是真的土地出讓金的返還,那么,賬務處理和稅務依據(jù)都不應該沖減"土地成本".

那么實際工作中,對與企業(yè)從政府得到的所謂的"土地出讓金的返還"或者"補貼"如何處理呢? 就應該按照稅法的要求,尊重"實質(zhì)重于形式的原則"來執(zhí)行.

一.不征稅收入:

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》財稅[2011]70號,如果同時符合三個條件, 可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：?

一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。
二.征稅收入

1.政府主導拆遷，"土地出讓金返還"用于建設(shè)購買安置回遷房

2.政府主導拆遷，"土地出讓金返還"用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

3.政府主導拆遷，"土地出讓金返還"用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?

4."土地出讓金返還"用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）及其他市政設(shè)施.

5. 政府主導拆遷，"土地出讓金返還"未約定任何事項，只是獎勵或補助


因此,在實際工作,我們要明白"土地出讓金返還"的實質(zhì),盡量按照對企業(yè)有利的方向與政府協(xié)調(diào),當然,盡量與稅務機關(guān)溝通,避免因認知不同步,導致企業(yè)稅收的流失.