1 ? 集體土地入市交易

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會或村民代表大會;若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價(jià)入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租;需方有多個(gè)競地者，可以拍賣;公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價(jià)入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因?yàn)槿舨扇∽鲀r(jià)入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價(jià)入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟(jì)組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則)，也可規(guī)定交易集體土地入市交易

規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點(diǎn)應(yīng)由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價(jià)不要由市場管理人規(guī)定，可以由中立的中介機(jī)構(gòu)來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機(jī)制來定。

2 ? 集體土地入市交易政策

中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市 、同權(quán)同價(jià)。

縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟(jì)組織。但法律的規(guī)定并不嚴(yán)謹(jǐn)：何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。這種定性上的空白與權(quán)利行使上的簡單粗糙的制約導(dǎo)致了極權(quán)的產(chǎn)生。

實(shí)踐中，土地名義上由農(nóng)民集體所有，實(shí)際上為集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會所有，甚至是由其中的個(gè)別人所有，農(nóng)民不能從法律上看到自己與土地的關(guān)系。這一方面使農(nóng)民在于集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權(quán)益，另一方面也使農(nóng)民淡化了土地的保護(hù)意識，對土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的領(lǐng)導(dǎo)者們也毫無土地由農(nóng)民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農(nóng)地經(jīng)營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最終損害了農(nóng)民的利益，而這一切都源于法律對集體所有定性上的空白和權(quán)利運(yùn)作機(jī)制上的簡單粗糙的規(guī)制。