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詞條名：農(nóng)村宅基地可以抵押貸款嗎詞條類別：土地百科上一條：跡地下一條：教育用地

農(nóng)村宅基地可以抵押貸款嗎

目

錄

　　1 ? 農(nóng)村宅基地開發(fā)抵押貸款試點(diǎn)

　　2016年3月24日，人民銀行發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)辦法，從貸款對(duì)象、貸款管理、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、配套支持措施、試點(diǎn)監(jiān)測(cè)評(píng)估等多方面，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、試點(diǎn)地區(qū)和相關(guān)部門推進(jìn)落實(shí)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)明確了政策要求。“兩權(quán)”為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)財(cái)政部國(guó)土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》的通知

　　為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào)）和《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精神，現(xiàn)將《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（附件1）和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單》（附件2）印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

　　2 ? 農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法

　　第一條為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，加大金融對(duì)“三農(nóng)”的有效支持，保護(hù)借貸當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào)）和《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》等政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

　　第三條本辦法所稱試點(diǎn)地區(qū)是指《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》明確授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的縣（市、區(qū)）。

　　第四條借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ瑹o不良信用記錄；

　?。ǘ┯糜诘盅旱姆课菟袡?quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

　?。ㄈ┏糜诘盅旱霓r(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

　　（四）所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

　　以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書面同意。

　　第五條借款人獲得的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等貸款人認(rèn)可的合法用途。

　　第六條貸款人應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價(jià)值等因素，合理自主確定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款抵押率和實(shí)際貸款額度。鼓勵(lì)貸款人對(duì)誠(chéng)實(shí)守信、有財(cái)政貼息、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)或農(nóng)民住房保險(xiǎn)等增信手段支持的借款人，適當(dāng)提高貸款抵押率。

　　第七條貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率，結(jié)合借款人的實(shí)際情況合理自主確定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。

　　第八條貸款人應(yīng)綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農(nóng)民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。

　　第九條借貸雙方可采取委托第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、貸款人自評(píng)估或者雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價(jià)值。

　　第十條鼓勵(lì)貸款人因地制宜，針對(duì)借款人需求積極創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，全面提高貸款服務(wù)質(zhì)量和效率。在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費(fèi)用。

　　第十一條借貸雙方要按試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定，在試點(diǎn)地區(qū)政府確定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)抵押登記。

　　第十二條因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)實(shí)際情況，配合試點(diǎn)地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

　　第十三條試點(diǎn)地區(qū)政府要加快推進(jìn)行政轄區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)調(diào)查確權(quán)登記頒證工作，積極組織做好集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定、價(jià)值評(píng)估、抵押物處置機(jī)制等配套工作。

　　第十四條鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于分擔(dān)自然災(zāi)害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農(nóng)民基本居住權(quán)益，或根據(jù)地方財(cái)力對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款給予適當(dāng)貼息，增強(qiáng)貸款人放貸激勵(lì)。

　　第十五條鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)通過政府性擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式，為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款主體融資增信。

　　第十六條試點(diǎn)地區(qū)人民銀行分支機(jī)構(gòu)要對(duì)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)取得良好效果的貸款人加大支農(nóng)再貸款支持力度。

　　第十七條銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重、資本計(jì)提、貸款分類等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵(lì)政策，支持金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　第十八條保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要加快完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和農(nóng)民住房保險(xiǎn)政策，通過探索開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等多種方式，為借款人提供增信支持。

　　第十九條各試點(diǎn)地區(qū)試點(diǎn)工作小組要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，靠實(shí)職責(zé)分工，扎實(shí)做好轄內(nèi)試點(diǎn)組織實(shí)施、跟蹤指導(dǎo)和總結(jié)評(píng)估。試點(diǎn)期間各省年末形成年度試點(diǎn)總結(jié)報(bào)告，要于每年1月底前（遇節(jié)假日順延）以省級(jí)人民政府名義送試點(diǎn)指導(dǎo)小組。

　　第二十條人民銀行分支機(jī)構(gòu)會(huì)同銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)等部門加強(qiáng)試點(diǎn)監(jiān)測(cè)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和評(píng)估總結(jié)。試點(diǎn)縣（市、區(qū)）應(yīng)提交季度總結(jié)報(bào)告和政策建議，由人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同銀監(jiān)局匯總于季后20個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送試點(diǎn)指導(dǎo)小組辦公室，印送指導(dǎo)小組各成員單位。

　　第二十一條各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定制定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理制度及實(shí)施細(xì)則，并抄報(bào)人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。

　　第二十二條對(duì)于以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)為他人貸款提供擔(dān)保的，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十三條本辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)會(huì)同試點(diǎn)指導(dǎo)小組相關(guān)成員單位負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十四條本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　3 ? 宅基地能否抵押解讀

　　雖然目前一系列中央文件都規(guī)定可以進(jìn)行農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)，如十八屆三中全會(huì)決定規(guī)定要“選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，今年中央1號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》也明確要求“改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”等。但是筆者認(rèn)為目前中央文件允許試點(diǎn)的只是農(nóng)民“住房”財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押，而不是“住宅”財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押。農(nóng)民“住房”財(cái)產(chǎn)權(quán)不應(yīng)包括宅基地，住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押。

　　3.1 ? 一、我國(guó)的法律目前明確禁止宅基地抵押

　　盡管房子和宅基地都是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但農(nóng)民對(duì)房屋享有的是所有權(quán)，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，對(duì)宅基地沒有收益和處分的權(quán)利，如《物權(quán)法》第一百五十二條明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。同時(shí)，我國(guó)法律還明確禁止宅基地的抵押，如《物權(quán)法》第一百八十四條明確規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外……”，《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)……”等。另外，我國(guó)出臺(tái)的其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件也從來沒有允許宅基地可以抵押。

　　3.2 ? 二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為房地一體，不可分割，認(rèn)為“房隨地走”或者“地隨房走”，因此房屋所有權(quán)抵押的，土地權(quán)利應(yīng)當(dāng)一并抵押，或者說土地權(quán)利抵押的，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押。這種觀點(diǎn)從法理上看是正確的，但是不符合我國(guó)目前房地分離管理的體制，不適用于宅基地。相關(guān)法律對(duì)房、地一并抵押的規(guī)定并不包括宅基地。如《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”，可以看出該條規(guī)定的只是針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地使用權(quán)，不包括宅基地使用權(quán)。再如《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”。該條也只是規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用權(quán)。

　　4 ? 農(nóng)村宅基地抵押貸款試點(diǎn)

　　之前有相關(guān)規(guī)定表示，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。也就是說，按照這一規(guī)定的說法，農(nóng)村宅基地是不能用來作抵押辦理貸款的，但這種禁制現(xiàn)已被打破。

　　2016年3月24日，人民銀行發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)辦法。該辦法將在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施。

　　另外，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的借款人，應(yīng)滿足以下條件：

　　具有完全民事行為能力；

　　擁有良好的信用記錄；

　　用作抵押的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，并擁有相關(guān)部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，且未列入征地、拆遷范圍內(nèi)；

　　有固定的居住場(chǎng)所；

　　所在的集體經(jīng)濟(jì)組織出具書面同意書；

　　以共有農(nóng)民住房抵押的，還需共有人出具書面同意書。

　　注：農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

　　5 ? 案例農(nóng)村宅基地可以抵押貸款嗎

　　5.1 ? 【基本案情】

　　2007年，王某進(jìn)貨為由，向銀行借款5萬元，以其農(nóng)村宅基地上所建房屋作為抵押，并用房地證辦理了抵押登記，借款到期后，王某無力償還，現(xiàn)銀行欲主張房屋的優(yōu)先受償。

　　5.2 ? 【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

　　農(nóng)村宅基地上的房屋能否抵押？銀行能否主張對(duì)抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償？庭內(nèi)討論有二種不同意見。

　　第一種意見認(rèn)為王某與銀行簽訂的抵押合同無效，銀行不能主張優(yōu)先受償。我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外?？梢?，農(nóng)村宅基地抵押是禁止的。首先，我國(guó)實(shí)行“房地一體”原則，處分農(nóng)村房屋，必然涉及到該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地，而宅基地屬于集體所有，是法律規(guī)定的禁止抵押物，而宅基地上的房屋是宅基地上的定作物，無法與宅基地向分割而獨(dú)立存在；其次，如果農(nóng)村房屋提供抵押，則把房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離了開來，與法不符；最后，我國(guó)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果將宅基地上的房屋抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人可能會(huì)居無定所，不利于穩(wěn)定。故該抵押合同無效，銀行則不能主張優(yōu)先受償。

　　第二種意見認(rèn)為該抵押合同有效，銀行能主張優(yōu)先受償?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見，村民出租、出售房屋，法律并無禁止性規(guī)定，既然可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可。一方面，雖然處分農(nóng)村房屋，必然涉及到該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地，但不妨礙抵押合同的有效性；另一方面，銀行只能對(duì)宅基地上的房產(chǎn)的材料的價(jià)值享有優(yōu)先受償，對(duì)宅基地則無權(quán)處理，既然抵押人的抵押是自愿行為，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)權(quán)利義務(wù)。本案中，王某作為抵押人，用自己所有的房屋為借款提供抵押擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)在抵押物（限于房屋的材料價(jià)值）范圍內(nèi)，向銀行承擔(dān)抵押擔(dān)保的責(zé)任。

　　5.3 ? 【案件評(píng)析】

　　同意第二種意見，農(nóng)村房屋抵押應(yīng)當(dāng)有效，銀行能主張對(duì)房產(chǎn)的優(yōu)先受償，但也存在一定的限制。理由如下：

　　首先，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)人的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤Ｎ覈?guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人所有的房屋和其他地上定著物，可以抵押?？梢?，農(nóng)民以其宅基地上的房屋抵押應(yīng)當(dāng)是有效的，但該法還規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

　　其次，雖然宅基地上的房屋抵押是有效的，但抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，一旦債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人只能以抵押房屋的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償，這樣將房屋拆除而以建筑材料還債，無疑大大降低了房屋的價(jià)值，這是當(dāng)事人都不愿的事。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。據(jù)此，用農(nóng)村房屋作抵押，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)也存在法律禁止規(guī)定，但不能因此否定銀行享有的優(yōu)先受償權(quán)。

　　最后，農(nóng)民所有的房屋，法律規(guī)定可以出租、出售，那么用于抵押也應(yīng)當(dāng)許可，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)權(quán)利義務(wù)，雖然處分農(nóng)村房屋，涉及到該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地，但不妨礙抵押合同的有效性，只是存在法律對(duì)宅基地的禁止性規(guī)定，銀行只能對(duì)宅基地上的房產(chǎn)的材料的價(jià)值享有優(yōu)先受償，對(duì)宅基地則無權(quán)受償，而對(duì)于銀行來說，這種抵押方式也存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。本案一審宣判后，王某未提出上訴。

　　5.4 ? 【法官提醒】

　　現(xiàn)實(shí)農(nóng)村中，用宅基地上的住房抵押貸款屢見不鮮，但抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，一旦債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權(quán)人只能以抵押房屋的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償且執(zhí)行中還存在法律禁止性規(guī)定。因此，用宅基地上的房屋作抵押是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

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3.2 ? 二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

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5.1 ? 【基本案情】

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5.3 ? 【案件評(píng)析】

5.4 ? 【法官提醒】

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