1 ? 農(nóng)村房屋買賣法律規(guī)定 常見糾紛成因有哪些
農(nóng)村房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上常說的小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村房屋多由自己建造，但同樣建設(shè)在農(nóng)村集體土地上。買方或者賣方要想買賣農(nóng)村房屋也不是不行，只是國(guó)家法律法規(guī)有所規(guī)定，農(nóng)村房屋的買賣只能在組織集體戶口內(nèi)進(jìn)行，其他性質(zhì)的購(gòu)房者不可以。
1.1 ? 我國(guó)政策限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)
首先我國(guó)憲法規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)）可依法轉(zhuǎn)讓；
其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權(quán)的抵押；
再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權(quán)跳出本集體經(jīng)濟(jì)組織的范圍以抵押外的其他形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。而關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，我國(guó)現(xiàn)行立法并未禁止農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定限制了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
此外，政策性文件嚴(yán)格禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖受政策限制，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益是相關(guān)聯(lián)的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓或者買賣。
1.2 ? 農(nóng)村房屋買賣什么情況被允許
簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，未經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債券、債務(wù)關(guān)系。
同意農(nóng)村集體組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同更有效力。我國(guó)《土地管理法》第八十七條規(guī)定：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。另外受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買賣合同效力無疑問。
1.3 ? 農(nóng)村房屋買賣常見糾紛成因
1、買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時(shí)有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，釀成糾紛。
2、房屋升值的利益驅(qū)動(dòng)，使當(dāng)事人背棄誠(chéng)信。近年來農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房等措施的實(shí)施，是房屋增值空間變大，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類糾紛時(shí)有發(fā)生。
3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請(qǐng)求返還提供了空間和依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國(guó)務(wù)院辦公廳及國(guó)土資源部均出臺(tái)了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！币源藖砑訌?qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認(rèn)合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長(zhǎng)了當(dāng)事人違背誠(chéng)信的惡習(xí)。
1.4 ? 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)
1.從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
2.從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。
3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記。
4.從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
5.從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問題。
農(nóng)村房屋是否允許買賣農(nóng)村房屋能否買賣，對(duì)此問題存在兩種意見；
一種意見認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。
另一種意見認(rèn)為，“法無禁止即可行”，我國(guó)法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。從我國(guó)土地法第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定可以看出，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。而且，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法第六十四條“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”的規(guī)定，既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可依法對(duì)其房屋行使包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)。因此農(nóng)村房屋是可以買賣的。
對(duì)農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定由上述分析可見，農(nóng)村房屋可以買賣。但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)?，根?jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，一個(gè)合同有效，不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上，除依法適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。
1.對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。
因購(gòu)買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
2.慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。
我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
3.對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)這類合同，因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為合同無效。
農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉?/span>
2 ? 農(nóng)村房屋買賣糾紛案例
原告張（反訴被告），男，*50年9月9日出生，漢族，北京市通州區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號(hào)。
委托代理人張**，北京市**律師事務(wù)所律師。
委托代理人王**，女，*51年4月18日出生，漢族，北京市通州區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號(hào)。
被告馬**（反訴原告），女，*50年12月17日出生，回族，無職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓*室。
委托代理人申紅軍，北京市天安律師事務(wù)所律師。
委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，漢族，北京市****咨詢服務(wù)中心經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓*室。
被告李（反訴原告），女，*71年10月27日出生，回族，北京市公共交通控股集團(tuán)有限公司第*科技分公司售票員，住北京市通州區(qū)**東路*號(hào)院*號(hào)樓*單元*室。
委托代理人申紅軍。
被告李（反訴原告），女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨詢服務(wù)中心副總經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居12號(hào)樓251室。
委托代理人申紅軍。
被告李（反訴原告），女，*76年9月18日出生，回族，無職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓242室。
委托代理人申紅軍。
被告馬（反訴原告），女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州區(qū)張家灣***村農(nóng)民，住該村。
委托代理人申紅軍。
原告張義*與被告馬、李、房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙書*獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張及其委托代理人張**、王**，被告馬的委托代理人申紅軍、田**，被告李**及其委托代理人申紅軍，被告李*云及其委托代理人申紅軍，被告李*煒及其委托代理人申紅軍，被告馬及其委托代理人申紅軍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張稱：原告原系北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村村民，在該村有平房七間（正房四間、廂房三間），*95年原告與棗林莊村李文*簽訂房屋買賣合同，原告將上述房屋賣給非本村村民的。2005年李去世（戶口未注銷），上述房屋由其妻子馬管理。李妻子馬、女兒李、李、李、母親馬為其法定繼承人，但均非張家灣鎮(zhèn)立禪庵村村民。原告認(rèn)為其與李簽訂的房屋買賣合同，因并非本村村民，應(yīng)屬無效。被告作為李文*的繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，騰退上述房屋?，F(xiàn)起訴要求判決原告與李文*簽訂的北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村平房七間的房屋買賣合同無效，被告騰退該房給原告張義*;訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。對(duì)于*被告的反訴請(qǐng)求，同意支付房屋現(xiàn)值和原價(jià)格的差異補(bǔ)償費(fèi)56935元，其他不予認(rèn)可。
被告稱：一、原告當(dāng)初在賣房時(shí)明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但為了追逐利益，依然將房出售，從*95年到2011年時(shí)隔16年房?jī)r(jià)上漲，原告有利用國(guó)家的法律政策要求確認(rèn)合同無效謀求更大利益，屬于有失誠(chéng)信的行為，因此原告是有重大過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任；二、原告提起訴訟的根本原因是該房屋面臨拆遷，房?jī)r(jià)、地價(jià)已經(jīng)翻倍增長(zhǎng)，原告為了取得巨大的經(jīng)濟(jì)利益；三、國(guó)家和北京市高院為了保護(hù)這種原買房人的利益，于2004年就農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定及案件處理原則形成了會(huì)議紀(jì)要，首先要全面考慮合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋增值和原買賣價(jià)格的差異造成的買受人的損失，應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)償，故此要求駁回原告的訴求，并反訴要求確認(rèn)原告與李文*簽訂的房屋買賣契約有效；原告給付被告現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異給被告造成的損失56935元；原告給付被告因土地增值房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的70%;反訴費(fèi)由原告承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，*95年1月20日，張與李及見證人王、張簽訂房屋買賣契約，張以16000元的價(jià)格將其所有的北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間及院外廁所、院內(nèi)柿子樹兩顆賣給李文*，該房屋買賣后未經(jīng)相關(guān)政府部門變更登記。李于簽訂契約當(dāng)日給付張房?jī)r(jià)款16000元。李文*于2005年5月間去世，馬系李之母，馬**系李文*之妻，李均系李之女。李購(gòu)買此房后在該房屋內(nèi)生活多年，并對(duì)其進(jìn)行了修繕。本案在審理過程中，*被告向本院提出申請(qǐng)，要求對(duì)該訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行鑒定，經(jīng)北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司做成價(jià)格鑒定結(jié)論為該鑒定標(biāo)的的市場(chǎng)價(jià)格為56935元，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為164946元。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、房屋買賣協(xié)議、土地登記審批表、評(píng)估報(bào)告、評(píng)估費(fèi)收據(jù)等在案佐證。
本院認(rèn)為，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，訂立的合同無效。根據(jù)已查明的事實(shí)，張將自家坐落在北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間出賣給李文*，該房屋土地使用權(quán)人登記為張義*。后雙方未到相關(guān)政府部門對(duì)宅基地使用權(quán)作合法的變更登記手續(xù)。違反了國(guó)家關(guān)于土地使用權(quán)、使用權(quán)的因轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記的規(guī)定。現(xiàn)張義*要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣契約無效，理由正當(dāng)，本院予以支持。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，張義*要求*被告騰房，本院亦予支持。另由于李文*使用該房屋多年，在該房屋基礎(chǔ)上有所投入，并已經(jīng)北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司評(píng)估鑒定，應(yīng)按照鑒定結(jié)果對(duì)其投入予以補(bǔ)償。現(xiàn)*被告反訴要求張義*支付現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原價(jià)格差異補(bǔ)償及該房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的70%，在庭審過程中張義*表示同意按照鑒定結(jié)果支付，本院對(duì)此不持異議。依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第*十二條第（*）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、原告張與李簽訂的房屋買賣合同無效；
二、被告于本判決生效后七日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中的北房四間、廂房三間及院落予以騰退，交付原告張使用；
三、原告張義*于本判決生效后七日內(nèi)支付被告馬、李、李云、李、馬損失費(fèi)人民幣十七萬(wàn)二千三百九十七元二角；
四、駁回被告馬、李、李、李、馬的其他反訴請(qǐng)求。
如果為按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)一千二百*十元，由被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
反訴案件受理費(fèi)六百元，由原告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
評(píng)估鑒定費(fèi)三千元由原告張義*負(fù)擔(dān)一千*百元，于本判決生效后七日內(nèi)交納；由被告馬**、李**、李*云、李*煒、馬成*負(fù)擔(dān)一千*百元（已交納）。
評(píng)估鑒定費(fèi)四千元由被告馬**負(fù)擔(dān)，由原告張義*負(fù)擔(dān)二千元（已交納）；由被告馬、李、、李、馬負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十*日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
