1 ? 港口碼頭用地

人工修建的客、貨運、捕撈船舶?？康膱鏊捌湎鄳?yīng)附屬建筑物的土地，不包括常水位以下部分。中國水運港口碼頭主要分布在沿海和主要江河沿岸。

據(jù)1995年統(tǒng)計，沿海港口碼頭長度為15139米，泊位數(shù)達1519個；內(nèi)河主要港口碼頭長度為19279米，泊位數(shù)為5011個。1996年港口碼頭貨運量達12.7萬噸。據(jù)中國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，截至1996年10月31日，全國港口碼頭用地總面積為10.87千公頃（16.0萬畝）。港口碼頭用地面積以東部沿海地帶為最多，達9.3千公頃，占全國港口碼頭總面積的86.1%。港口碼頭用地最多的是廣東（1.7千公頃）、天津（1.6千公頃）、江蘇（1.4千公頃）。有12個省（市、區(qū)）沒有港口碼頭用地。

2 ? 港口碼頭用地性質(zhì)

港口碼頭用地性質(zhì)是什么？什么是港口碼頭用地？港口碼頭用地是指人工修建的客、貨運、捕撈船舶?？康膱鏊捌湎鄳?yīng)附屬建筑物的土地，不包括常水位以下部分。中國水運港口碼頭主要分布在沿海和主要江河沿岸。

港口碼頭用地性質(zhì)是什么？根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準(GB50137-2011)，城鄉(xiāng)用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質(zhì)實際上是指其中一小類--H11城市建設(shè)用地的性質(zhì)分類。

港口碼頭用地屬于S道路與交通設(shè)施用地中的S3交通樞紐用地，同類型的還有鐵路客貨運站、公路長途客貨運站、公交樞紐及其附屬設(shè)施用地。

3 ? 碼頭用地價格

3.1 ? 碼頭用地主要參數(shù)?

基礎(chǔ)設(shè)施用地地價評估的主要參數(shù)，要考慮基礎(chǔ)設(shè)施用地中不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的特點及土地收益水平，區(qū)分經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地和非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地，分別考慮評估所應(yīng)選用的參數(shù)。有關(guān)投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的投資風(fēng)險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。一般地，基礎(chǔ)設(shè)施用地地價評估中的土地增值收益率要比工業(yè)用地的土地增值收益率低5－10個百分點，土地還原利率要比工業(yè)用地的土地還原利率高1－2個百分點。 ?

3.2 ? 碼頭用地地價水平 ?

基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平相當。但基礎(chǔ)設(shè)施用地中的交通設(shè)施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、城市街巷用地（如公共停車場用地等），其地價水平，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平略高。 ?

4 ? 港口碼頭用地評估 ?

基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法等方法估價。 ?

當采用基準地價系數(shù)修正法時，基礎(chǔ)設(shè)施用地的基準地價標準及其修正體系應(yīng)當參照工業(yè)用地的基準地價標準及其修正體系。 ?

當采用收益還原法時，以交通用地為例，年總收益的確定要按交通流量和收費標準計算年總收益。為保證總收益的客觀性，測算的交通流量應(yīng)折算成標準流量，收費標準應(yīng)取正常標準。年總費用的確定應(yīng)當包括建造成本折舊（固定資產(chǎn)折舊）、管理費用、維修費用、利息、應(yīng)繳稅費、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年利潤等。對于機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估方法運用中，應(yīng)當考慮壟斷地租修正。