1 ? 國有土地拍賣

　　即土地使用權(quán)拍賣。在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過公開競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。在中國，其程序是：①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。②競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件。③競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

2 ? 國有土地拍賣流程

　　1、 市國土資源局發(fā)布國有土地使用權(quán)拍賣公告;
　　2、 有意競(jìng)買人按照公告確定的時(shí)間和地點(diǎn)索取拍賣文件，拍賣文件包括以下材料：
　　① 國有土地使用權(quán)拍賣公告;
　?、?國有土地使用權(quán)拍賣須知;
　　③ 競(jìng)買申請(qǐng)書(樣本);
　?、?拍賣成交確認(rèn)書(樣本);
　　⑤ 國有土地使用權(quán)出讓合同書(樣本)及其它有關(guān)合同(樣本);
　?、?拍賣地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn);
　?、?拍賣地塊位置示意圖;
　?、?其他有關(guān)文件。
　　3、 申請(qǐng)競(jìng)買。有意競(jìng)買人向市國土資源局提出競(jìng)買申請(qǐng)，并提交以下材料，并同時(shí)繳納履約保證金：
　　① 競(jìng)買申請(qǐng)書;
　?、?法人營業(yè)執(zhí)照副本(如個(gè)人競(jìng)買須提供本人居民身份證復(fù)印件);
　　③ 法定代表人證明書;
　?、?法定代表人身份證復(fù)印件，如委托代理人應(yīng)提授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件。
　　4、 市國土資源局對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)文件進(jìn)行審查，有下列情形之一的，為無效申請(qǐng)：
　?、?競(jìng)買申請(qǐng)文件在申請(qǐng)截止時(shí)間后收到的;
　　② 競(jìng)買申請(qǐng)文件不齊備或不符合規(guī)定的;
　?、?競(jìng)買申請(qǐng)文件字跡不清、無法辨認(rèn)的;
　?、?競(jìng)買申請(qǐng)人不具備資質(zhì)的;
　　⑤ 委托他人代理，委托文件不齊全或不符合規(guī)定的;
　?、?競(jìng)買申請(qǐng)人沒有足額繳納履約保證金的。
　　5、 市國土資源局對(duì)審查符合條件的競(jìng)買申請(qǐng)人回執(zhí)，確定競(jìng)買人。
　　6、 競(jìng)買人在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌，競(jìng)買人持競(jìng)買標(biāo)志牌進(jìn)入拍賣會(huì)場(chǎng)。
　　7、 舉行拍賣會(huì)，拍賣會(huì)按下列程序進(jìn)行：
　?、?主持人點(diǎn)算競(jìng)買人;
　?、?主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng);
　　③ 主持人宣布起叫價(jià)和競(jìng)買規(guī)則及增價(jià)幅度。設(shè)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示;
　?、?主持人報(bào)出起叫價(jià);
　　⑤ 競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià);
　?、?主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià);
　?、?主持人連續(xù)三次宣布最高應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交;
　　⑧ 主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人;
　?、?競(jìng)得人與市國土資源局簽訂《拍賣成交確認(rèn)書。。
　　8、 在《拍賣成交確認(rèn)書。規(guī)定期限內(nèi)，競(jìng)得人與市國土資源局等單位簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》及其它有關(guān)合同，并按合同規(guī)定支付出讓金及其它有關(guān)費(fèi)。
　　9、 批準(zhǔn)建設(shè)用地。

　　10、申請(qǐng)土地登記、頒發(fā)土地證。

3 ? 國有土地拍賣成交時(shí)效

3.1 ? 房產(chǎn)糾紛一般訴訟時(shí)效：2年

一般時(shí)效通常適用《民法通則》第135條規(guī)定的訴訟時(shí)效為兩年，從權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)，超過兩年，人民法院不予受理。

3.2 ? 房產(chǎn)糾紛特別訴訟時(shí)效：1年

特別時(shí)效適用《民法通則》第136條第三項(xiàng)的規(guī)定“延付或者拒付租金”的情況，訴訟時(shí)效為一年，超過一年的，人民法院不予受理。

3.3 ? 房產(chǎn)糾紛最長訴訟時(shí)效：20年

4 ? 國有土地拍賣多少錢

2016年一季度，受春節(jié)假期及兩會(huì)等因素影響，同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存問題依然嚴(yán)峻，主要城市土地市場(chǎng)持續(xù)低溫，各項(xiàng)指標(biāo)均不及去年同期，出讓金下降超四成，宅地降幅更加明顯。樓面均價(jià)年初上漲后近兩月逐漸回落，整體浮動(dòng)不大，平均溢價(jià)率仍維持降勢(shì)。本月供地已有回升跡象，隨著土地入市量增加及房企拿地意愿增強(qiáng)，二季度指標(biāo)有望向好。 ??
2016年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地6554宗，同比減少25%；推出土地面積22482萬平方米，同比減少34%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1954宗，同比減少33%；推出土地面積7540萬平方米，同比減少46%。 ??

2016年3月，全國300個(gè)城市共推出土地1975宗，推出土地面積7281萬平方米，環(huán)比增加16%，同比減少17%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）539宗，推出土地面積2016萬平方米，環(huán)比增加3%，同比減少35%。 ??

成交情況：主要城市供地放緩致使一季度成交量整體下降，宅地降幅高于總體 ??

2016年1-3月，全國300個(gè)城市共成交土地4849宗，同比減少36%；成交面積17110萬平方米，同比減少41%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1412宗，同比減少42%；成交面積5678萬平方米，同比減少51%。 ??

2016年3月，全國300個(gè)城市共成交土地1601宗，成交面積6097萬平方米，環(huán)比增加50%，同比增加0.4%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）405宗，成交面積1533萬平方米，環(huán)比增加1%，同比減少33%。 ??

樓面均價(jià)：樓面均價(jià)年初上漲后逐漸回落本月同環(huán)比雙降一季度均值較去年略低 ??

2016年1-3月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1262元/平方米，同比下降5%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1849元/平方米，同比上漲3%。 ??

2016年3月，全國300城市成交樓面均價(jià)為1020元/平方米，環(huán)比下降17%，同比下降13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1733元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲2%。 ??

溢價(jià)率：一季度平均溢價(jià)率降勢(shì)未改整體仍處低位單月浮動(dòng)不大 ??

2016年1-3月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率9%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率10%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。 ??

2016年3月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率7%，較上月下降1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率8%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。 ??

出讓金：受成交量價(jià)下跌影響主要城市出讓金以同比下降為主總額降幅超四成 ??

2016年1-3月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2676億元，同比減少47%。1-3月，全國40個(gè)大中城市中僅廈門等6個(gè)城市出讓金同比增加，降幅前十城市均減少75%以上，中西部城市成交更顯低迷，西寧、貴陽同比降幅居前列。 ??

2016年3月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為1078億元，環(huán)比增加14%，同比減少19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為678億元，環(huán)比增加7%，同比減少32%。 ??

2.各類城市：一線城市表現(xiàn)分化二三線城市供需雙降 ??

一線城市土地市場(chǎng)前三月分化凸顯，京滬分別在1月及3月表現(xiàn)搶眼，一季度收金均在300億元以上，廣深則各有兩月宅地零成交；盡管本月樓面均價(jià)同環(huán)比漲幅翻倍，但由于整體土地入市量偏低，一季度供需及出讓金仍呈現(xiàn)較大降幅。二三線城市各項(xiàng)指標(biāo)也以同比下降為主，出讓金均減少四成左右，降幅較一線城市略小。