1.1 ? 宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
甲方： 身份證：
乙方： 身份證：
甲、乙雙方本著責(zé)任分清、自愿有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方充分的協(xié)商，現(xiàn)就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓 之宅基地的土地使用權(quán)（長(zhǎng)期使用）及上蓋有一層的房產(chǎn)所有權(quán)事宜達(dá)成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。
甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權(quán)及上蓋有一層房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
該宅基地四鄰至：東鄰：________、西鄰：__________、南鄰：_________ 、北鄰：_________ 。
雙方責(zé)任：甲方保證該宅基地的使用權(quán)權(quán)屬甲方使用，在轉(zhuǎn)讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，如上述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交接后因甲方發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，按甲方違約處理。
如國(guó)家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關(guān)過戶甲、乙雙方要付費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
乙方責(zé)任：在使用期限內(nèi)，如遇國(guó)家或者有關(guān)政策部門依法對(duì)該地征收時(shí)所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關(guān)費(fèi)用均也有乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。
轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣12萬元（大寫：壹拾貳萬元整）。
本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權(quán)及地上建筑物的所有使用權(quán)，單方違約金為120萬元整。
未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補(bǔ)充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
甲 方： ? ? ? ? ? 身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
乙 方： ? ? ? ? ? 身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
公 證 人： ? ? ? ?身份證： ? ? ? ?簽訂日期：
1.2 ? 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
甲方：___身份證號(hào)碼___ 乙方：___身份證號(hào)碼___
乙方購(gòu)買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：
一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米；
二、該宅基地的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：___。
三、甲方對(duì)該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：
1、保證對(duì)該宅基地有處分權(quán)；如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意；
2、該房屋的抵押狀況為：___。
3、該房屋的使用狀況為：___。
四、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為人民幣？___元（大寫___元）。
該價(jià)格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付時(shí)間：________________。
七、乙方已經(jīng)對(duì)所購(gòu)買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。
八、甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金___萬元；乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金___萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
十、雙方往來通訊方式如下：
甲方：___
身份證號(hào)碼
年 月 日
乙方：___
身份證號(hào)碼
年 月 日
2 ? 宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛
案件簡(jiǎn)介：
原告李某的父母于上世紀(jì)80年代經(jīng)批準(zhǔn)，在大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)榆垡村，建造了北房5間，后家庭分家，將此房屋分給了原告。2003年取得了宅基地使用證，2005年3月13日原告父親李某某與非本村民張某某夫婦簽訂了《賣房契約》約定，張某某夫婦以3萬元的價(jià)格，購(gòu)買李某某位于“大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)榆垡村，建造了北房5間”及院內(nèi)物品，房款自契約簽訂日起一次付清?？湛跓o憑，立字為據(jù)，永不反悔。
2010年5月10日原告李某將張某某、李某某訴訟，請(qǐng)求依法確認(rèn)二被告簽訂的關(guān)于以上房屋簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；判令被告張某某夫婦返還涉案房屋。
律師代理意見：
第一，訴爭(zhēng)房屋系原告父親分家分給原告，符合農(nóng)村民俗；
第二，被告李某某對(duì)分家一事認(rèn)可。
第三，2003年原告取得了宅基地使用權(quán)證書權(quán)利人明確；
第四，被告李某某與張某某簽訂房屋買賣契約，嚴(yán)重的侵害了原告物權(quán)。
第五，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用、等價(jià)有償原則，但并不得違反國(guó)家法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的村民身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋買賣依賴于宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓，否則該買賣行為無效。該案件，被告張某某夫婦非榆垡村經(jīng)濟(jì)組織成員，均不享有該村宅基地的使用權(quán)，故該買賣契約無效。
人民法院判決：
2010年11月5日北京市大興區(qū)人民法院作出（2010）大民初字第6009號(hào)民事判決書。判決2005年3月13日原告父親李某某與非本村民張某某夫婦簽訂了《房屋買賣協(xié)議》無效。
3 ? 宅基地轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)
對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。
因購(gòu)買者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。
我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
