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熱門土地

地上權(quán)

地上權(quán)是用益物權(quán)的一種，它因具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征。而與作為債權(quán)的土地租賃區(qū)別開來。

目

錄

    　　1 ? 什么是地上權(quán)


    　　地上權(quán)設(shè)定、喪失和變更，非經(jīng)登記，不生效力。地上權(quán)還具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的特點(diǎn)。這也是制定地上權(quán)目的之所在。大多數(shù)國(guó)家的民法對(duì)地上權(quán)的期間規(guī)定較長(zhǎng)。具體期間由當(dāng)事人自行約定。在地上權(quán)存續(xù)期間，地上權(quán)人有對(duì)土地的占有、使用和收益的權(quán)利，還有對(duì)地上權(quán)本身的處分權(quán)，如以地上權(quán)設(shè)定擔(dān)保，地上權(quán)可以繼承，地上權(quán)人享有的使用土地的權(quán)利，不因建筑物或樹竹的滅失而消失。地上權(quán)可以依照法律或協(xié)議設(shè)定。各國(guó)民法都規(guī)定，設(shè)定地上權(quán)可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)摹Ｔ诘厣蠙?quán)終止時(shí)，地上權(quán)人有權(quán)收回其建筑和竹木，或向土地所有人取得補(bǔ)償，但在地上權(quán)人有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

    　　2 ? 地上權(quán)與地役權(quán)、相鄰權(quán)的區(qū)別


    　　地上權(quán)，是指一方在另一方權(quán)利人的土地上營(yíng)造建筑、隧道、溝渠等建筑工程而使用他人土地的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》并沒有規(guī)定地上權(quán)的概念，對(duì)不同種類的地上權(quán)分別做出規(guī)定。其中包括：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)等。

    　　其特征有（區(qū)別于地役權(quán)和相鄰權(quán)）：

    　　1、一般所使用的土地是國(guó)有或者集體所有的土地。地上權(quán)的著眼點(diǎn)在于國(guó)家或者集體對(duì)土地的所有權(quán)中使用權(quán)的出讓，地役權(quán)的著眼點(diǎn)在于相關(guān)的一方對(duì)使用權(quán)的部分出讓。而相鄰權(quán)的著眼點(diǎn)是在于不動(dòng)產(chǎn)的使用，當(dāng)然也就不僅限于土地的使用。

    　　2、地上權(quán)法定。而地役權(quán)都沒有強(qiáng)制規(guī)定，地役權(quán)可以約定。相鄰關(guān)系也是法定的，有規(guī)定的從規(guī)定，沒有規(guī)定的就按照習(xí)慣，可見相鄰關(guān)系牽涉到鄰里之間的事務(wù)，不便于適用過于嚴(yán)格的規(guī)定。

    　　3、地上權(quán)是自主權(quán)。因?yàn)榈厣蠙?quán)的權(quán)利取得是基于國(guó)有集體土地使用權(quán)的出讓，因此他擁有完全的權(quán)利（除所有權(quán)）。相鄰權(quán)是對(duì)權(quán)利的一種限制，并非獨(dú)立的物權(quán)（地役權(quán)是獨(dú)立的物權(quán)）。并且地役權(quán)和相鄰權(quán)都是從權(quán)利，必須從屬于先前已經(jīng)存在的物權(quán)，地上權(quán)并不基于此。

    　　4、地上權(quán)是當(dāng)事人和國(guó)家、集體的關(guān)系，其產(chǎn)生的方式多通過劃撥等行政手段，而地役權(quán)和相鄰關(guān)系都是想關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人之間的關(guān)系，多屬民法范疇。

    　　3 ? 地上權(quán)案例例子


    　　2013年8月份，北京的一位王先生提供了一則涉及“地上權(quán)”房產(chǎn)落實(shí)私房政策的案例。根據(jù)王先生給北京市長(zhǎng)寫的信訪信及北京市西城區(qū)房屋管理局及北京市建委給王先生的回復(fù)，事情的大致情形是這樣的：北京市西城區(qū)前毛家灣胡同29號(hào)車門（舊門牌）16間房屋是登記在王先生的父親名下的私有房產(chǎn)，其中6間自住，5間出租（馬家2間、劉家2間、隋家1間），3間出借（用于經(jīng)營(yíng)車庫），1間門洞，另外1間為沒有房產(chǎn)證的自建房。

    　　根據(jù)王先生的信訪函，前毛家灣胡同29號(hào)車門3間車庫自解放前就用于存車經(jīng)營(yíng)，內(nèi)配馬槽、馬栓、下馬石等。1956年公私合營(yíng)以前，該三間車庫一直對(duì)外存車、存貨，王家以此經(jīng)營(yíng)收入維持家用。公私合營(yíng)后，貨車減少，平安醫(yī)院提出在車庫中存放自行車，王家同意。平安醫(yī)院主動(dòng)提出幫王家加固車庫，安裝配套存車架。于是，王家騰出一半車庫給平安醫(yī)院?jiǎn)T工存放自行車，并提供24小時(shí)存車服務(wù)，每月底收取存車費(fèi)。另一半車庫繼續(xù)對(duì)外經(jīng)營(yíng)存車存貨業(yè)務(wù)。1965年，平安醫(yī)院外遷，不再存車，也不再向王家交存車費(fèi)。

    　　1966年“文革”開始，王家私房的房產(chǎn)證上繳房屋管理局。1967年，房屋管理局開始在王家的三間車庫中存放材料，并上了鎖。至此，三間車庫的存車存貨業(yè)務(wù)停止。后來，前毛家灣胡同29號(hào)車門（舊門牌）16間房屋全部被房屋管理局接管。接管期間，前毛家灣胡同29號(hào)車門（舊門牌）16間房屋因“519”工程被征用拆除，王先生一家被安置到大金絲胡同11號(hào)3間公房?jī)?nèi)（王先生在郵件中說，是1970年住對(duì)門的林彪擴(kuò)建房屋，拆了前毛家灣半條胡同，其中包括王家的16間房屋）。

    　　上個(gè)世紀(jì)80年代初，北京開始落實(shí)私房政策。王先生的父親于1980年9月7日領(lǐng)取了前毛家灣胡同29號(hào)車門12間（有證房11間、無證房1間）房屋的拆除補(bǔ)償款1609元。1983年6月17日，王先生的父親領(lǐng)取了全部16間房屋的租金結(jié)算款211.54元。至此，落實(shí)私房政策部門認(rèn)為，前毛家灣胡同29號(hào)車門私房產(chǎn)權(quán)已處理結(jié)案。

    　　王先生等不服，堅(jiān)持信訪，其訴求主要包括兩方面：一、王家所有的3間車庫未獲補(bǔ)償。（至于另外1間房屋，王家放棄主張所有權(quán)，同意由房客領(lǐng)取房屋補(bǔ)償款，本文不予討論。）二、拆遷安置房與原自住房使用權(quán)差額未獲補(bǔ)償。論題所限，對(duì)這個(gè)問題本文不予討論。

    　　關(guān)于3間車庫的所有權(quán)歸屬，北京市西城區(qū)房屋管理局和北京市建委是這樣回復(fù)的：“1957年產(chǎn)權(quán)人王某某（王先生的父親）申請(qǐng)舊門牌前毛家灣胡同29號(hào)車門的登記時(shí)，其登記檔案及取得的房地產(chǎn)所有證中均有‘房客建地上權(quán)，平安醫(yī)院建地上權(quán)’的標(biāo)注。4間地上權(quán)房屋，房客建1間，平安醫(yī)院建三間（棚）。”根據(jù)《憲法》第十條城市的土地屬于國(guó)家所有的規(guī)定，落實(shí)私房政策，只發(fā)還房產(chǎn)權(quán)，不發(fā)還地產(chǎn)權(quán)。前毛家灣胡同29號(hào)車門內(nèi)的4間地上權(quán)房屋因均系他人所建，故未對(duì)王某某（王先生的父親）進(jìn)行補(bǔ)償。目前，未查到3間車庫歸王某某所有（王先生的父親）的記載。

    　　王先生則認(rèn)為，前毛家灣胡同29號(hào)車門的房產(chǎn)證上原來并沒有“平安醫(yī)院建地上權(quán)”的標(biāo)注，該標(biāo)注是房屋管理局違規(guī)擅自添加的，目的在于侵占王家的私人房產(chǎn)。

    　　至此，本文將王家和房屋管理部門爭(zhēng)議的焦點(diǎn)歸結(jié)為平安醫(yī)院對(duì)三間車庫的“地上權(quán)”是否合法成立及3間車庫的所有權(quán)人到底是誰。本文就圍繞這個(gè)中心展開討論。

    　　3.1 ? 一、我國(guó)法律中的“地上權(quán)”


    　　地上權(quán)起源于羅馬法，后來發(fā)展成為大陸法系的一項(xiàng)重要物權(quán)。我國(guó)歷史上并沒有“地上權(quán)”的提法，但民間向有“租地造屋、拆屋還基”的習(xí)慣，這種習(xí)慣物權(quán)實(shí)際上就是地上權(quán)。

    　　在我國(guó)，“地上權(quán)”作為一種法律明確規(guī)定的物權(quán)，最早規(guī)定于國(guó)民黨政權(quán)在大陸統(tǒng)治時(shí)期制定并于1931年施行的《民法》當(dāng)中。國(guó)民黨政權(quán)到臺(tái)灣以后，該《民法》在臺(tái)灣繼續(xù)適用。臺(tái)灣現(xiàn)行《民法》第832條規(guī)定：“稱地上權(quán)者，謂以在他人土地上有建筑物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權(quán)?！?可見，地上權(quán)是為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹林樹木而使用他人土地的權(quán)利。

    　　在我國(guó)大陸，1949年2月，中共中央發(fā)布《關(guān)于廢除國(guó)民黨的六法全書與確定解放區(qū)的司法原則的指示》，宣布廢除國(guó)民黨統(tǒng)治大陸時(shí)期制定的包括《民法》在內(nèi)的“六法全書”。

    　　“六法全書”被廢除后，新中國(guó)制定的實(shí)體法中，并沒有正面規(guī)定地上權(quán)的內(nèi)容，但是面對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中仍然大量存在的地上權(quán)，政府又不得不在一些法律文件中加以承認(rèn)。

    　　在實(shí)體法律政策方面，如1951年發(fā)布的《北京市郊區(qū)公旗營(yíng)產(chǎn)及敵偽產(chǎn)業(yè)清理辦法》第三條規(guī)定：“原偽財(cái)政局及偽地政局經(jīng)租之國(guó)有房基地，經(jīng)私人修建房屋，承認(rèn)其地上權(quán)，依照公地出租辦法辦理，其散在農(nóng)村之小型基地與耕地毗連者，仍按農(nóng)業(yè)土地發(fā)使用證?！?/span>

    　　又如，1951年5月11日發(fā)布的《財(cái)政部關(guān)于借地或租地建屋于約定期滿后產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的交納契稅辦法》規(guī)定：“（一）借地或租地建筑房屋，在約定期滿后，房屋無條件歸地主所有者，此項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同買賣關(guān)系，由取得房屋所有權(quán)人納稅領(lǐng)契。

    　?。ǘ┰诩s定年限未滿時(shí)，建筑房屋人將房屋頂?shù)湔?，?yīng)按典當(dāng)關(guān)系由承典人納稅領(lǐng)契?！?/span>

    　　再如1989年《建設(shè)部印〈發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見〉的通知》第三條規(guī)定：“歷史上遺留的‘借地（或租地）建房不拆屋’的房產(chǎn)，凡過去已根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定作過產(chǎn)權(quán)處理的，按處理結(jié)果登記；未作過處理的，其契約內(nèi)容符合法律政策規(guī)定的，按契約規(guī)定予以登記?！?/span>

    　　在登記程序方面，如1951年發(fā)布的《中南軍政委員會(huì)〈中南區(qū)城市房地產(chǎn)登記〉暫行規(guī)定》第五條第4項(xiàng)規(guī)定：“他項(xiàng)權(quán)利登記——房地產(chǎn)設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)者，由權(quán)利人會(huì)同義務(wù)人申請(qǐng)登記，在總登記前，設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利者亦同，但未經(jīng)為所有登記者，不得辦理他項(xiàng)權(quán)利登記?！?/span>

    　　又如1951年發(fā)布的《修正北京市城區(qū)房地產(chǎn)權(quán)登記暫行規(guī)則》第二條第4項(xiàng)“他項(xiàng)權(quán)利登記”規(guī)定：“設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)、他用權(quán)（建筑通行）者，由權(quán)利人會(huì)同義務(wù)人聲請(qǐng)登記，權(quán)利消滅時(shí)，應(yīng)由原聲請(qǐng)之雙方當(dāng)事人會(huì)同聲請(qǐng)涂銷?！逼渲械乃脵?quán)（建筑通行）在解釋上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為包括地上權(quán)、地役權(quán)。

    　　甚至在較近的規(guī)范性文件中也有承認(rèn)地上權(quán)的內(nèi)容，例如2000年發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》的補(bǔ)充規(guī)定第二部分第（三）項(xiàng)規(guī)定：“關(guān)于違章房屋、臨建房屋、多產(chǎn)權(quán)房屋和地上權(quán)房屋在圖上如何表示，作了進(jìn)一步的規(guī)定”。

    　　可見，在我國(guó)大陸地區(qū)的法律政策中，一方面承認(rèn)地上權(quán)，并簡(jiǎn)要規(guī)定了的登記規(guī)則，另一方面，在實(shí)體法上卻又缺乏相應(yīng)的具體規(guī)定，使得地上權(quán)在法律上處于“有名無實(shí)”的尷尬地位。

    　　那么，在這種情況下，如何判斷平安醫(yī)院對(duì)前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫的“地上權(quán)”是否成立？

    　　3.2 ? 二、平安醫(yī)院對(duì)前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫的“地上權(quán)”是否成立


    　　如上所述，新中國(guó)成立以來，我國(guó)大陸地區(qū)的法律中并沒有具體規(guī)定地上權(quán)，但是法官不能以法律沒有明文規(guī)定為由拒絕裁判。糾紛解決的過程同時(shí)也是法官尋找裁判依據(jù)的過程，而法律并不是唯一的裁判依據(jù)，法律之外還有政策、習(xí)慣、法理以及公平、公正之原則。正如臺(tái)灣《民法》民法第1條規(guī)定：“民事，法律所未規(guī)定者，依習(xí)慣；無習(xí)慣者，依法理?！?/span>

    　　就本案地上權(quán)糾紛而言，在沒有法律規(guī)定、又不容易從我國(guó)民事習(xí)慣中抽象規(guī)則的情況下，我們可以尋求法理。那么，地上權(quán)取得的法理是怎樣的呢？

    　　根據(jù)取得地上權(quán)的依據(jù)不同，地上權(quán)的取得可以分為依法律行為取得和非依法律行為取得。

    　　依法律行為取得包括與土地所有權(quán)人簽訂契約設(shè)定地上權(quán)，依遺囑取得，依地上權(quán)的讓與取得等。非依法律行為取得包括時(shí)效取得，繼承取得以及根據(jù)法律直接規(guī)定取得。根據(jù)法律直接規(guī)定取得系指在房屋土地本屬一人，而單獨(dú)或分別抵押，于實(shí)行抵押權(quán)拍賣房屋或土地時(shí)，造成房屋和土地分屬兩人的后果，于此情形下，法律強(qiáng)制規(guī)定地上權(quán)的發(fā)生。

    　　那么，平安醫(yī)院對(duì)前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫的“地上權(quán)”是因何種方式取得呢？首先排除時(shí)效取得及根據(jù)法律直接規(guī)定取得等非依法律行為取得地上權(quán)的可能性，因?yàn)?957年（至今），我國(guó)大陸地區(qū)并沒有關(guān)于地上權(quán)的具體的實(shí)體法律規(guī)定，所以，不可能發(fā)生前述非依法律行為取得地上權(quán)的情形。

    　　其次排除遺囑取得、繼承取得，因?yàn)槠桨册t(yī)院并非自然人，不存在繼承的主體資格。

    　　再其次排除讓與取得，因?yàn)槊覟澈?9號(hào)車門之前并不存在已經(jīng)設(shè)立的地上權(quán)。

    　　最后，唯一有可能的是平安醫(yī)院與毛家灣胡同29號(hào)車門土地所有權(quán)人，即王先生的父親簽署設(shè)定地上權(quán)的契約，然后經(jīng)登記取得地上權(quán)。但是，根據(jù)王先生的申請(qǐng)函，王先生的父親根本沒有和平安醫(yī)院簽署過設(shè)定地上權(quán)的契約，也沒有根據(jù)《修正北京市城區(qū)房地產(chǎn)權(quán)登記暫行規(guī)則》第二條第4項(xiàng)的規(guī)定會(huì)同平安醫(yī)院共同申請(qǐng)地上權(quán)的登記。那么，北京市西城區(qū)房屋管理局和北京市建委回復(fù)中所說的“房客建地上權(quán)，平安醫(yī)院建地上權(quán)”的標(biāo)注從何而來呢？這個(gè)問題必須核實(shí)清楚。如何核實(shí)呢？這就涉及到糾紛解決的程序問題。

    　　3.3 ? 三、解決本案“地上權(quán)”爭(zhēng)議的法律程序


    　　本案地上權(quán)糾紛既是一個(gè)民事爭(zhēng)議，同時(shí)也是一個(gè)行政爭(zhēng)議。就行政爭(zhēng)議而言，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于登記機(jī)關(guān)（北京市西城區(qū)房屋管理局）關(guān)于“平安醫(yī)院建地上權(quán)”的登記行為是否合法？

    　　就民事爭(zhēng)議而言，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于平安醫(yī)院的“地上權(quán)”是否合法成立，前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫的所有權(quán)歸王先生的父親所有還是平安醫(yī)院所有。

    　　筆者以為，這兩個(gè)性質(zhì)不同的爭(zhēng)議可以平行存在，并分別按照行政爭(zhēng)議程序和民事爭(zhēng)議解決程序單獨(dú)解決，而不必按照“依據(jù)優(yōu)先審理”原則將兩種爭(zhēng)議解決程序強(qiáng)行捆綁一起。至于采用何種程序解決爭(zhēng)議，應(yīng)聽?wèi){當(dāng)事人選擇，尊重當(dāng)事人的訴權(quán)。

    　　先看行政訴訟。王先生可以對(duì)北京市西城區(qū)房屋管理局關(guān)于“平安醫(yī)院建地上權(quán)”的登記行為提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其登記行為違法或請(qǐng)求撤銷，而北京市西城區(qū)房屋管理局應(yīng)對(duì)自己所做登記行為的合法性承擔(dān)舉證責(zé)任。就本案而言，依據(jù)《修正北京市城區(qū)房地產(chǎn)權(quán)登記暫行規(guī)則》第二條第4項(xiàng)關(guān)于設(shè)定他用權(quán)（建筑通行）應(yīng)由權(quán)利人會(huì)同義務(wù)人聲請(qǐng)登記的規(guī)定，北京市西城區(qū)房屋管理局應(yīng)提供其平安醫(yī)院和王先生的父親共同申請(qǐng)地上權(quán)登記的材料，如不能提供則應(yīng)認(rèn)定“平安醫(yī)院建地上權(quán)”的登記行為違法，并得撤銷之。如果，平安醫(yī)院的地上權(quán)不能成立，平安醫(yī)院對(duì)于3間車庫的所有權(quán)當(dāng)然也不能成立。

    　　再看民事訴訟。王先生可以對(duì)平安醫(yī)院提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)平安醫(yī)院對(duì)前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫不享有地上權(quán)。平安醫(yī)院主張自己依法取得地上權(quán)的，應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)材料，例如設(shè)定地上權(quán)的契約。如果平安醫(yī)院不能證明自己對(duì)前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫合法享有地上權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定其地上權(quán)不成立，同時(shí)確認(rèn)王先生的父親對(duì)于前毛家灣胡同29號(hào)車門三間車庫享有所有權(quán)。

    　　至于法院是否受理，這是一個(gè)實(shí)務(wù)問題，坐在屋子里空談沒有意義，最好親自去試一試。

    　　3.4 ? 四、從本案談不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則和法理及其在解決歷史遺留私房糾紛中的應(yīng)用


    　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（所有權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)等）的變動(dòng)直接關(guān)系當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)利益的增加或減少，不能不給予高度的重視。與之相適應(yīng)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則是物權(quán)法中最重要的制度之一。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則和法理，其要者如下：

    　　根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可以分為依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和非依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

    　　依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是指依據(jù)當(dāng)事人的意思自治而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，如買賣、贈(zèng)與、遺囑等等。非依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)包括：因人民法院、仲裁委員會(huì)的裁判或政府的征收決定而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，因繼承或者受遺贈(zèng)、合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

    　　物權(quán)變動(dòng)必須公示。依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)公示，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。在依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記是物權(quán)公示的形式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)依法登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果（我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)例外），“不登記不生效”。

    　　非依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)則遵循原始取得的法理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可以在法律根據(jù)成就的時(shí)候發(fā)生效力，例如因建造行為而取得物權(quán)時(shí)，自建造完成時(shí)當(dāng)然取得物權(quán)；在繼承中，因被繼承人死亡而當(dāng)然取得物權(quán)。在非依據(jù)法律行為取得物權(quán)時(shí)，公示只是進(jìn)一步處分物權(quán)的前提條件。物權(quán)取得本身不取決于公示。這是依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和非依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)重要區(qū)別。

    　　前述簡(jiǎn)要?dú)w納就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的核心規(guī)則和法理。以筆者的觀察，在幾乎所有的歷史遺留私房糾紛中，爭(zhēng)議的核心恰恰集中在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的環(huán)節(jié)上。所以，對(duì)于歷史遺留私房糾紛的當(dāng)事人而言，了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般法理并能將其正確應(yīng)用到歷史遺留私房糾紛的分析和解決之中是很有意義的。

    　　具體分析可以思路是這樣的：首先，通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，是依據(jù)法律行為發(fā)生還是非依據(jù)法律行為發(fā)生。

    　　如果是依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，就要進(jìn)一步核實(shí)是否存在具體的法律行為（合同、協(xié)議或契約），具體法律行為的真實(shí)性、合法性，同時(shí)還應(yīng)核實(shí)法律行為的當(dāng)事人共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的檔案材料的完整性、真實(shí)性和合法性。

    　　如果是非依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，則要進(jìn)一步核實(shí)人民法院、仲裁委員會(huì)的裁判或政府的征收決定、繼承、受遺贈(zèng)、合法建造等事實(shí)的真實(shí)性和合法性。

    　　3.5 ? 五、結(jié)語


    　　道理講起來好像并不復(fù)雜，但是實(shí)際解決起來絕不是容易的。王先生在給我的郵件中說，他在2006年至今通過市長(zhǎng)信箱發(fā)出的36封信訪函中挑了幾封有代表性的寄給我。36封信訪函，其中并不包括通過其他途徑發(fā)出的信訪函。由此，本案糾紛在實(shí)際解決中的艱難可見一斑。而真正的難度似乎并不在于案件本身的道理有多復(fù)雜，而在于我們國(guó)家缺乏有效的化解糾紛和沖突的對(duì)話機(jī)制，以致很多爭(zhēng)議和糾紛不能得到公平、及時(shí)的解決，造成大量無謂的內(nèi)耗。怪不得當(dāng)年在英國(guó)留學(xué)，經(jīng)常到法院旁聽案件審理的嚴(yán)復(fù)感慨英國(guó)富強(qiáng)的根源在他們的法治，因?yàn)橛?guó)的法庭，“公理日伸”。希望我們的國(guó)家和民族能夠從先賢嚴(yán)復(fù)的感慨中得到啟發(fā)，讓我們的法庭也能“公理日伸”，讓我們的中國(guó)夢(mèng)早日實(shí)現(xiàn)。