久久精品日韩Av无码_亚洲综合久久1区2区3区_综合久久久久久久综合网_亚洲乱码精品久久久久..

相關(guān)詞條

更多>>
2019年起，農(nóng)村6類宅基地不再屬于自己，子女也無(wú)法繼承！ 農(nóng)村宅基地和上面的房屋，是什么關(guān)系？這些農(nóng)民應(yīng)知道！ 農(nóng)村土地確權(quán)熱點(diǎn)問(wèn)題！全解答 集體土地征地拆遷程序都有哪些？ 決定土地流轉(zhuǎn)的重要因素有哪些？土地流轉(zhuǎn)合同怎么簽？ 集體土地被征收后，補(bǔ)償和安置費(fèi)都打給了村委，農(nóng)民能要回嗎？ 辦理土地使用證的流程是如何規(guī)定的？要收費(fèi)嗎？ 農(nóng)村環(huán)境改革之“廁所要革命” 董明珠：“10億賭約”是個(gè)意外，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)才是真 如何讓非洲“聯(lián)網(wǎng)”？ 新土地管理法，將給農(nóng)村土地帶來(lái)什么？ 關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅政策執(zhí)行到期的提醒 蘇州六成以上土地劃為禁養(yǎng)區(qū)，蕪湖長(zhǎng)江15公里以內(nèi)要環(huán)保 鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年） 從小崗村看農(nóng)村土地政策變革足跡 袁隆平等水稻專家獲頒未來(lái)科學(xué)大獎(jiǎng) 種植三七如何管理？ 秋黃瓜種植方法，溫室黃瓜栽培注意事項(xiàng) 竹鼠養(yǎng)殖市場(chǎng)前景，10條竹鼠養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn) 養(yǎng)殖業(yè)環(huán)保越來(lái)越嚴(yán)格，養(yǎng)殖業(yè)的未來(lái)發(fā)展

熱門(mén)土地

小產(chǎn)權(quán)房壞處

　　小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開(kāi)出售的房屋。

目

錄

    　　1 ? 什么是小產(chǎn)權(quán)房


    　　1.1 ? 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義


    　　小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

    　　1.2 ? 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類


    　　從建房土地來(lái)源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：（1）利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。（2）建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。（3）直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。

    　　1.3 ? 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位


    　　由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。

    　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。



    　　2 ? 小產(chǎn)權(quán)房的由來(lái)


    　　我國(guó)有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對(duì)土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定，特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國(guó)對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法，對(duì)城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。城市國(guó)有土地只有經(jīng)過(guò)合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的根源。這樣的國(guó)有土地和集體土地的二元式劃分，導(dǎo)致了土地一級(jí)市場(chǎng)國(guó)家壟斷，造成二者事實(shí)上的不平等。一方面，農(nóng)民在征收中獲得的補(bǔ)償與市場(chǎng)價(jià)值相差太大，就自主建房出售；另一方面，現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)太高，城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購(gòu)買(mǎi)房屋，只能另找門(mén)路。由于農(nóng)村房屋便宜，于是很多城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。



    　　3 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：危害


    　　3.1 ? 1、威脅耕地?cái)?shù)量


    　　在我國(guó)農(nóng)村土地承載著9億多農(nóng)民的“安居”和“生產(chǎn)”，同時(shí)承載著穩(wěn)定國(guó)家政權(quán)的重任，因此國(guó)實(shí)行十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。不僅對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，還實(shí)行土地用途管理制度，嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。但是據(jù)國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史透露：截止到2006年，我國(guó)耕地面積距離18億畝的警戒線只差2700萬(wàn)畝，徐紹史表示，一旦18億畝耕地的底線被突破，國(guó)內(nèi)糧食將不能自給自足，中國(guó)將在糧食問(wèn)題上面臨著受制于人的風(fēng)險(xiǎn)。因此我國(guó)耕地保護(hù)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。而這與現(xiàn)實(shí)中大量農(nóng)業(yè)用地被用來(lái)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房密切相關(guān)。如果繼續(xù)任由基層政府違法亂占、濫用土地，修建小產(chǎn)權(quán)房，必將威脅耕地?cái)?shù)量，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的宏觀合理利用，無(wú)法保障土地的集約化和節(jié)約化管理，最終損害國(guó)民根本利益，甚至影響國(guó)家的穩(wěn)定性。

    　　3.2 ? 2、滋生腐敗


    　　隨著城市地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也在逐年上漲。在這種環(huán)境下，集體土地的價(jià)值得到更多利益主體的關(guān)注。如解禁小產(chǎn)權(quán)房或疏于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理，可能發(fā)生大規(guī)模的土地占用、開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房行為，在有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的立法尚未成熟的情況下，還不能建立起對(duì)基層政府的有效監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法保障將集體土地收益公平合理分配給集體經(jīng)濟(jì)組織中的成員，那么部分利益主體可能會(huì)趁勢(shì)將屬于集體所有的土地利益囊為己有。農(nóng)民失去了原本賴以生存的土地，甚至教育、旅游等公共用地，國(guó)家失去了土地出讓金、稅收等各種費(fèi)用，結(jié)果卻是腐敗現(xiàn)象的增加。

    　　3.3 ? 3、浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源


    　　小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)在某種程度上不利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)資源。這一方面表現(xiàn)在部分高收入階層，其通過(guò)購(gòu)買(mǎi)集體土地使用權(quán)修建奢侈、豪華別墅。另一方面表現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房在規(guī)劃建設(shè)、建筑材料選擇和施工技術(shù)等方面沒(méi)有政府監(jiān)管，因此其質(zhì)量可能難以保證，配套設(shè)施可能不完備，也可能不利于整個(gè)片區(qū)格局的可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致將來(lái)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。因此小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上造成了經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)。

    　　綜上，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上有助于緩解城市住房需求，使得中低收入家庭暫時(shí)住有所居，但是其危害性也是顯而易見(jiàn)的。于民，盡管農(nóng)民從小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)中獲取了一定的利益，但是農(nóng)民也因此失去了賴以生存的土地，尤其是耕地，其今后生產(chǎn)生活必定受到重大影響；于國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生使得國(guó)家喪失了土地出讓金等收益，不利益國(guó)家對(duì)土地資源利用的宏觀調(diào)控，損害了法律的權(quán)威性。因此，從民生的角度來(lái)審視，為保障農(nóng)民長(zhǎng)久的生產(chǎn)、生活，維護(hù)農(nóng)民群眾根本利益，穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展，在我國(guó)目前國(guó)情下不適合全面解禁小產(chǎn)權(quán)以及賦予農(nóng)民集體對(duì)集體土地過(guò)多的處分權(quán)。

    　　4 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：引發(fā)的問(wèn)題


    　　4.1 ? 1、農(nóng)民基本生活保障問(wèn)題


    　　目前法律并不允許其在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，集體土地征用為國(guó)有土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T(mén)和開(kāi)發(fā)商瓜分了。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，作為集體土地主人，“小產(chǎn)權(quán)”房將使他們（而不是開(kāi)發(fā)商）成為土地增值最大的受益者。實(shí)際上，這也符合憲法和國(guó)際慣例的精神。世界銀行對(duì)工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規(guī)。這就是土地的原來(lái)的擁有者或居住者必須享有土地重新開(kāi)發(fā)和征用的利益——分紅。像中國(guó)這樣，一開(kāi)發(fā)就把農(nóng)民的土地給開(kāi)發(fā)商，農(nóng)民土地的增值只能由開(kāi)發(fā)商和地方政府分享的模式，實(shí)質(zhì)上是一種“打貧濟(jì)富”的不合理分配。在這過(guò)程中，農(nóng)民受到一定安置，拿到一些補(bǔ)償款，卻永遠(yuǎn)失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉(zhuǎn)性，必然會(huì)帶來(lái)大量耕地流失，而耕地流失之后農(nóng)民生活保障問(wèn)題將會(huì)受到威脅。

    　　目前，國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)的法律來(lái)規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來(lái)的收益增長(zhǎng)的分配問(wèn)題，從集體組織和農(nóng)民個(gè)體之間的關(guān)系來(lái)看農(nóng)民個(gè)體一般處于劣勢(shì)地位，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅，將成為開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來(lái)的最為嚴(yán)重后果之一。

    　　4.2 ? 2、購(gòu)房者權(quán)利保障問(wèn)題


    　　我國(guó)的憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！倍w所有制土地上的建筑將無(wú)法取得《房屋所有權(quán)證》，這也是此類住宅被稱為小產(chǎn)權(quán)住宅的一個(gè)最為重要的原因。不久前建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》也再次強(qiáng)調(diào)：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費(fèi)用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)”。所以在房屋產(chǎn)權(quán)上，“小產(chǎn)權(quán)”房一般只有土地使用權(quán)證，而無(wú)房屋所有權(quán)證。

    　　此外，在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，對(duì)國(guó)有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無(wú)償使用土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是為法律所禁止，不能允許的，其實(shí)質(zhì)上造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，損害國(guó)家、社會(huì)的公共利益”。以“小產(chǎn)權(quán)”房為標(biāo)的的合同也因違法而無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過(guò)戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無(wú)法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，也很難維護(hù)自身利益，若以后遇到國(guó)家征收，按規(guī)定也只補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些“小產(chǎn)權(quán)”房很可能因違法而被強(qiáng)行拆除或沒(méi)收?？傊?gòu)買(mǎi)人的利益將難以保障。可以想象，那些購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)”房的人，隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改，將面臨隨時(shí)被拆遷的危險(xiǎn)。除非他們能夠通過(guò)集體投票或者集體抗?fàn)帲柚钩鞘袛U(kuò)張，或者阻止城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施。否則，在房屋拆遷的過(guò)程中，政府、集體土地所有者與購(gòu)買(mǎi)人之間將會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的沖突，新一輪的社會(huì)矛盾將會(huì)被激化，整個(gè)社會(huì)將會(huì)因此而付出沉重的代價(jià)。

    　　5 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)


    　　5.1 ? （一）法律效力風(fēng)險(xiǎn)


    　　“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

    　　5.2 ? （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)


    　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)房屋的保值和升值有一定影響。

    　　5.3 ? （三）政策風(fēng)險(xiǎn)


    　　購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

    　　如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

    　　5.4 ? （四）監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)


    　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。