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宅基地證

我國在農(nóng)村合作化后，農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。宅基地證，通稱宅基證。

目

錄

    　　1 ? 宅基地證


    　　宅基地允許建房，但建房之前還需要提出申請，經(jīng)批準以后，才能憑宅基地證和準建證去申請辦理房產(chǎn)證。

    　　宅基地地上的房屋等建筑物的確權(quán)問題，雖然《物權(quán)法》已有相關(guān)規(guī)定，可以辦理房產(chǎn)證，但是，由于宅基地本身的使用限制和建筑物無法與土地分割的實施，造成宅基地相對應(yīng)的房產(chǎn)證沒有實際用途--無法像國有土地上的房產(chǎn)一樣，可以抵押、出售以獲得其實際收益。

    　　宅基地證，即“集體土地使用證”，但集體土地使用證具有更為廣泛的定義，既包括宅基地使用權(quán)，還包括其他集體或集體內(nèi)部成員所使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)證明，如：村辦學校、辦公室、村辦企業(yè)等等。

    　　2 ? 宅基地證辦理流程


    　　2.1 ? 工作程序


    　　審查證件→情況調(diào)查→測量尺寸→填寫報表→上報審批→發(fā)證

    　　2.2 ? 變更基本條件


    　　1、申請人戶口必須在本村

    　　2、申請人戶口必須是農(nóng)業(yè)戶口

    　　3、申請人及家屬必須沒有宅基地使用證

    　　2.3 ? 需提交資料


    　　1、戶口簿原件、復印件、身份證復印件一份（A4紙）

    　　2、當?shù)毓簿峙沙鏊淖C明

    　　3、申請書一份、委托書一份

    　　4、宅基地使用權(quán)登記表

    　　5、原土地登記卡二件，原宅基地使用證原件

    　　6、更正后填寫的土地登記卡三張

    　　3 ? 宅基地證過戶情況


    　　一、根據(jù)《房屋登記辦法》第八十五條： 發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：（一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    　　第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。因為房屋屬于私人財產(chǎn)，如果您現(xiàn)在所住房屋的房產(chǎn)證是您弟弟的，經(jīng)全家協(xié)商后，您可按照上述法律程序持相關(guān)材料申請房屋過戶，到房管所進行產(chǎn)權(quán)登記。

    　　二、《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！薄锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/span>

    　　第六十三條規(guī)定：“ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！彼裕貙儆诩w所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，故農(nóng)民個人之間不能私下轉(zhuǎn)讓。根據(jù)地隨房走的原則，房屋過戶給您后，宅基地使用權(quán)也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應(yīng)的宅基地過戶手續(xù)。

    　　4 ? 宅基地證明范本


    　　茲有我村村民XXXX，男，現(xiàn)年XX歲，家中現(xiàn)在X口人，一直居住在XXX地，該村民在村中有宅基地。

    　　特此證明

    　　XX村民委員會

    　　2016年XX月XX日

    　　5 ? 宅基地能貸款嗎


    　　問：我有宅基地證，能貸款嗎？

    　　答：不能用宅基地去搞抵押貸款，只能搞其他貸款。國家擔保法規(guī)定：宅基地不能抵押。

    　　按照工作安排，與農(nóng)村住房抵押擔保貸款一并有望進行擔保抵押試點的，還將包括農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)的抵押擔保貸款試點。而按照現(xiàn)行《擔保法》、《土地管理法》等約束，無論是農(nóng)村住房還是農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)，都不能作為抵押擔保，進而獲得貸款。

    　　作為全國土地工作的主管部門，國土資源部將具體牽頭負責這項試點工作的推進，而試點工作的初步方案，也將會同銀監(jiān)會、國務(wù)院法制辦等部門共同會商確定。試點工作將采用封閉運行的方式。

    　　年內(nèi)試點有望

    　　“從今年深化經(jīng)濟體制改革工作的安排和規(guī)劃來看，確實要推進農(nóng)村住房的抵押擔保貸款試點。”6月10日清晨，一位接近國土資源部的權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，如果一切順利，2015年將選擇若干地區(qū)，對農(nóng)村住房抵押擔保貸款進行試點工作。

    　　在基本確定年內(nèi)開展試點工作后，國土資源部將牽頭負責試點地區(qū)的遴選工作。按照國土資源部的初步設(shè)想，將在東部、中西部各類典型地區(qū)選擇開展試點工作，以為日后的工作積累經(jīng)驗。在試點初期，將會嚴格控制試點地區(qū)規(guī)模，并采取封閉運行的方式。

    　　根據(jù)現(xiàn)行《擔保法》第37條第2款的規(guī)定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

    　　按照上述法條規(guī)定，由于農(nóng)民的宅基地不在法律規(guī)定的可以抵押的范圍內(nèi)，所以宅基地的使用權(quán)不能抵押。

    　　十八屆三中全會后，國土資源部牽頭制定了兩條主線的土地管理制度改革方案，以落實十八屆三中全會政治決議《關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的總體要求。一條主線是進行農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)流轉(zhuǎn)試點；另外一條主線，即是對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度進行改革試點。

    　　在此之前，國土資源部曾著手制定《宅基地管理辦法》。在調(diào)研工作中，國土資源部的有關(guān)人員重點了解了農(nóng)村宅基地的擔保、抵押、轉(zhuǎn)讓等方面的財產(chǎn)權(quán)權(quán)能問題。

    　　釋放金融通路

    　　實際上，在對《宅基地管理辦法》進行研討的過程中，國土資源部多位官員提出，積極配合有關(guān)部門，穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點中宅基地占有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對宅基地轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓中的集體土地權(quán)能及實現(xiàn)形式要進行多方案設(shè)計并開展試點探索。

    　　記者了解到，為了做好試點的基礎(chǔ)性工作，國土資源部也同時部署，加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。因為無論是試點工作，還是未來根據(jù)試點情況的全面推行，都必須要求農(nóng)村住房有明確的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍備案。

    　　“按照現(xiàn)行的法律框架，農(nóng)村住房是無法轉(zhuǎn)讓的。實質(zhì)上，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給集體經(jīng)濟組織成員用以滿足其居住要求的土地，因此，其財產(chǎn)權(quán)始終表現(xiàn)為缺位，在轉(zhuǎn)讓短期無法開禁的前提下，對抵押擔保貸款進行試點，無疑是一種快捷的路徑?！币晃粎⑴c《宅基地管理辦法》前期論證的專家向本報記者表示。

    　　記者了解到，由于開展農(nóng)村住房抵押擔保試點的工作，涉及到現(xiàn)行《擔保法》、銀行業(yè)風控體系等問題，因此，國土資源部將會同銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、國務(wù)院法制辦等部門，聯(lián)合確定試點方案。

    　　前述專家認為，如果開展試點，則意味著農(nóng)村住房獲得了一定程度上的財產(chǎn)權(quán)，通過向銀行抵押貸款融資，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化將獲得更為通暢的融資渠道?！坝绕涫菛|部特大型城市周邊的農(nóng)村住房，其評估值較高，如果放開抵押貸款的約束，將能夠使農(nóng)村獲得大量的資金，用以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化?！彼f。

    　　地方已有試點

    　　如果這項試點得以順利開展，將比照農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的程序，由國務(wù)院向全國人大及其常委會申請在試點區(qū)域內(nèi)，暫停現(xiàn)行《擔保法》實施的方式，依照多部門聯(lián)合商定的試點方案進行試點工作。

    　　同時，試點工作將會設(shè)置試點期限，并在試點期限到期后，進行總結(jié)，以供決策層對下一階段的總體策略進行定調(diào)。此前進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，有明確的試點鎖定期。

    　　“但是，從客觀而言，已經(jīng)有地方進行了內(nèi)容相近的試點工作，只不過沒有得到中央政府層面的正式授權(quán)，至于這些試點是否能通過此次試點工作轉(zhuǎn)正，目前還沒有明確的說法。”前述專家稱。

    　　早在2012年8月14日，廣東農(nóng)村金融工作現(xiàn)場會在梅州召開，省長朱小丹出席會議并宣布，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包權(quán)抵押貸款試點，將在梅州和云浮兩市展開。當天的會議強調(diào)，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。

    　　在試點過程中，云浮市郁南縣農(nóng)戶將自家的農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等作為擔保物，就可以貸款建房。截至當年5月11日，已經(jīng)有132戶從中獲益，累計發(fā)放貸款297.6萬元。郁南的“信用+抵押物+規(guī)劃”模式，主要支持有轄區(qū)戶口、有信用、有一定資金、有規(guī)劃、有抵押物的“五有”農(nóng)戶新建、改建、擴建自住房屋。

    　　此前，國土資源部副部長徐德明曾向全國國土資源系統(tǒng)主要官員表示，完善農(nóng)村宅基地管理制度工作“關(guān)鍵是心眼要好，出發(fā)點要正，把好事辦好，真正惠民，有利發(fā)展，保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高”。