1 ? 土地登記辦法全文

　　中華人民共和國國土資源部令

　　第　40　號

　　《土地登記辦法》已經(jīng)2007年11月28日國土資源部第5次部務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2008年2月1日起施行。

　　部　長　 徐紹史

　　2007年12月30日

　　第一章　總　　則

　　第一條　為規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

　　前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經(jīng)營權）。

　　第三條　土地登記實行屬地登記原則。

　　申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權利證明書。

　　跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

　　在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第四條　國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。

　　第二章　一般規(guī)定

　　第五條　土地以宗地為單位進行登記。

　　宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

　　第六條　土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。

　　第七條　土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：

　　（一）土地總登記；

　　（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；

　　（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；

　　（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；

　　（五）因人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；

　?。└怯浕蛘弋愖h登記；

　?。ㄆ撸┟Q、地址或者用途變更登記；

　?。ò耍┩恋貦嗬C書的補發(fā)或者換發(fā)；

　?。ň牛┢渌勒找?guī)定可以由當事人單方申請的情形。

　　第八條　兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

　　第九條　申請人申請土地登記，應當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：

　?。ㄒ唬┩恋氐怯浬暾垥?；

　　（二）申請人身份證明材料；

　?。ㄈ┩恋貦鄬賮碓醋C明；

　?。ㄋ模┑丶{查表、宗地圖及宗地界址坐標；

　?。ㄎ澹┑厣细街餀鄬僮C明；

　?。┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

　?。ㄆ撸┍巨k法規(guī)定的其他證明材料。

　　前款第（四）項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。

　　申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

　　第十條　未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交監(jiān)護人身份證明材料。

　　第十一條　委托代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交授權委托書和代理人身份證明。

　　代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當經(jīng)依法公證或者認證。

　　第十二條　對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據(jù)下列情況分別作出處理：

　　（一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；

　　（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；

　?。ㄈ┥暾埐牧喜积R全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；

　?。ㄋ模┥暾埐牧淆R全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。

　　第十三條　國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。

　　第十四條　國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

　　（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；

　?。ǘ└鶕?jù)土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；

　　（三）根據(jù)土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

　　國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續(xù)前，應當報經(jīng)同級人民政府批準。

　　第十五條　土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內容：

　?。ㄒ唬┩恋貦嗬说男彰蛘呙Q、地址；

　?。ǘ┩恋氐臋鄬傩再|、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；

　?。ㄈ┩恋氐淖洹⒔缰贰⒚娣e、宗地號、用途和取得價格；

　　（四）地上附著物情況。

　　土地登記簿應當加蓋人民政府印章。

　　土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。

　　第十六條　土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。

　　土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。

　　第十七條　土地權利證書包括：

　　（一）國有土地使用證；

　?。ǘ┘w土地所有證；

　?。ㄈ┘w土地使用證；

　?。ㄋ模┩恋厮棛嗬C明書。

　　國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

　　土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。

　　第十八條　有下列情形之一的，不予登記：

　?。ㄒ唬┩恋貦鄬儆袪幾h的；

　　（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；

　　（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；

　　（四）申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；

　?。ㄎ澹┢渌婪ú挥璧怯浀摹?br />
　　不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。

　　第十九條　國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。

　　第二十條　土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。

　　土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規(guī)定。

　　第三章　土地總登記

　　第二十一條　本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。

　　第二十二條　土地總登記應當發(fā)布通告。通告的主要內容包括：

　　（一）土地登記區(qū)的劃分；

　?。ǘ┩恋氐怯浀钠谙蓿?br />
　?。ㄈ┩恋氐怯浭占攸c；

　?。ㄋ模┩恋氐怯浬暾埲藨斕峤坏南嚓P文件材料；

　?。ㄎ澹┬枰ǜ娴钠渌马棥?br />
　　第二十三條　對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：

　?。ㄒ唬┩恋貦嗬说男彰蛘呙Q、地址；

　?。ǘ视璧怯浀耐恋刈?、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；

　?。ㄈ┩恋貦嗬思捌渌﹃P系人提出異議的期限、方式和受理機構；

　?。ㄋ模┬枰娴钠渌马棥?br />
　　第二十四條　公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準后辦理登記。

　　第四章　初始登記

　　第二十五條　本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

　　第二十六條　依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

　　新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

　　第二十七條　依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

　　第二十八條　劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

　　第二十九條　依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。

　　第三十條　依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

　　第三十一條　以國家授權經(jīng)營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經(jīng)營國有建設用地使用權初始登記。

　　第三十二條　農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。

　　第三十三條　依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。

　　第三十四條　集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。

　　第三十五條　依法使用本集體土地進行農業(yè)生產的，當事人應當持農用地使用合同，申請集體農用地使用權初始登記。

　　第三十六條　依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。

　　同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。

　　符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發(fā)土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

　　第三十七條　在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

　　符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。

　　供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

　　第五章　變更登記

　　第三十八條　本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。

　　第三十九條　依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發(fā)生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

　　第四十條　因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。

　　第四十一條　因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人應當持相關協(xié)議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

　　第四十二條　因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。

　　第四十三條　土地使用權抵押期間，土地使用權依法發(fā)生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

　　已經(jīng)抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。

　　第四十四條　經(jīng)依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。

　　第四十五條　因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

　　權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。

　　第四十六條　已經(jīng)設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

　　第四十七條　土地權利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

　　第四十八條　土地的用途發(fā)生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。

　　土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

　　第六章　注銷登記

　　第四十九條　本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

　　第五十條　有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

　?。ㄒ唬┮婪ㄊ栈氐膰型恋兀?br />
　?。ǘ┮婪ㄕ魇盏霓r民集體土地；

　　（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。

　　第五十一條　因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。

　　第五十二條　非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。

　　第五十三條　已經(jīng)登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

　　第五十四條　當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。

　　第五十五條　土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。

　　第五十六條　土地登記注銷后，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。

　　第七章　其他登記

　　第五十七條　本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

　　第五十八條　國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。

　　更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。

　　第五十九條　土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

　　第六十條　土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

　　異議登記期間，未經(jīng)異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

　　第六十一條　有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：

　　（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的；

　?。ǘ┤嗣穹ㄔ簩Ξ愖h登記申請人的起訴不予受理的；

　?。ㄈ┤嗣穹ㄔ簩Ξ愖h登記申請人的訴訟請求不予支持的。

　　異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

　　第六十二條　當事人簽訂土地權利轉讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉讓協(xié)議申請預告登記。

　　對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

　　預告登記期間，未經(jīng)預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

　　第六十三條　國土資源行政主管部門應當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

　　第六十四條　國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

　　第六十五條　對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

　　第六十六條　土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。

　　第六十七條　兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

　　輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。

　　預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。

　　第六十八條　查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。

　　第六十九條　對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

　　第八章　土地權利保護

　　第七十條　依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第七十一條　縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

　　第七十二條　國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。

　　土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九章　法律責任

　　第七十三條　當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十四條　國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十章　附　　則

　　第七十五條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規(guī)定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。

　　第七十六條　土地登記中依照本辦法需要公告的，應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網(wǎng)站上進行公告。

　　第七十七條　土地權利證書滅失、遺失的，土地權利人應當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請補發(fā)。補發(fā)的土地權利證書應當注明“補發(fā)”字樣。

　　第七十八條　本辦法自2008年2月1日起施行。

　　2 ? 關于規(guī)范土地登記辦法的意見

　　各省、自治區(qū)、直轄市及副省級城市國土資源主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，解放軍土地管理局，各派駐地方的國家土地督察局：

　　土地登記規(guī)范化建設是規(guī)范土地登記行為，提高土地登記公信力，保障土地交易安全，維護社會和諧穩(wěn)定的重要措施。近年來，全國土地登記規(guī)范化建設取得了較好成效，土地登記規(guī)范化水平不斷提高，但仍不同程度存在不規(guī)范的問題。為進一步加強土地登記規(guī)范化建設，根據(jù)《物權法》、《土地管理法》等相關法律法規(guī)及《土地登記辦法》，提出以下意見：

　　一、嚴格劃分宗地

　　土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據(jù)合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。宗地的地號應當依據(jù)宗地代碼編制規(guī)則編寫。

　　宗地一經(jīng)確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經(jīng)國土資源主管部門會同有關部門同意。

　　二、準確界定土地登記用途

　　土地登記的用途應當嚴格依據(jù)合法的土地權屬來源材料，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB／T21010-2007）二級類填寫。根據(jù)國有建設用地使用權出讓合同、用地批準文件等，依法批準的用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內標注批準用途。

　　三、規(guī)范土地出讓年限起算時點

　　國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據(jù)出讓合同的約定確定；合同沒有約定或者約定不明確的，按照實際交付土地日期確定，實際交付日期以交地確認書確認的時間為準；對違法用地補辦出讓手續(xù)的，以違法用地處理意見確定的違法行為發(fā)生之日起算。

　　四、規(guī)范儲備土地登記

　　按照《土地儲備管理辦法》的有關規(guī)定，申請儲備土地登記的機構應為市（縣）人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源主管部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。除法律另有規(guī)定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。

　　土地儲備機構申請登記土地的，應當提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、政府批準的儲備計劃、批準納入儲備的文件、相關土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等材料。經(jīng)市（縣）人民政府批準，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發(fā)國有土地使用證。儲備土地登記的使用權類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細化到《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類的，應當按《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類填寫。未確定規(guī)劃用途的，不予登記。

　　五、規(guī)范土地抵押登記

　　依據(jù)相關法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準取得《金融許可證》的金融機構、經(jīng)省級人民政府主管部門批準設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。

　　以部分宗地申請土地使用權抵押登記的，不予受理。規(guī)劃用于社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記。

　　六、進一步明晰有關超面積宅基地登記政策

　　對1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應按照批準面積填寫使用權面積。實際占用面積超過批準面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

　　七、嚴格土地登記統(tǒng)一管理

　　縣級以上人民政府是國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權登記發(fā)證的法定主體，除法律另有規(guī)定外，政府派出機構一律不得登記發(fā)證。各級國土資源主管部門要明確由地籍業(yè)務部門統(tǒng)一負責各類土地登記工作。

　　八、依法審查土地登記申請資料

　　申請人申請土地登記，應當如實向國土資源主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。國土資源主管部門應當按照《物權法》、《土地登記辦法》等法律、規(guī)章要求，對申請人提供的申請材料進行合理審慎審查。

　　九、建立土地登記會審制度

　　土地登記審查過程中涉及土地用途、出讓年限起算時點無法準確界定的，土地登記人員認為上級作出的有關土地登記的決定或命令與國家土地登記有關規(guī)定不相符的，以及其他超出地籍業(yè)務部門職權范圍的事項，應當提請國土資源主管部門領導召集相關業(yè)務部門進行集體會審。各部門要協(xié)作配合，立足職能，認真審查，形成書面意見。

　　十、建立健全土地登記檔案資料管理制度，推進土地登記信息化建設

　　土地登記檔案資料應當由土地登記機構集中統(tǒng)一管理，不得在各業(yè)務部門、土地管理所分散保管。土地登記資料以宗地為單位組卷，土地登記簿應專門管理。已建立電子登記簿的，要同時保留紙質登記簿，并簽字蓋章。要建立健全土地登記資料收集整理、立卷歸檔、安全保管、提供利用等制度。各地要在地籍數(shù)據(jù)庫的基礎上，建成以土地登記和信息服務為主要內容的地籍管理信息系統(tǒng)。建立地籍數(shù)據(jù)的更新維護機制，通過日常土地變更登記，實時更新地籍數(shù)據(jù)庫，切實做到在線監(jiān)管。加快全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設，拓展土地登記信息應用的廣度和深度，進一步提升土地監(jiān)管能力和社會化服務水平。

　　十一、嚴格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度

　　未取得國土資源部頒發(fā)的《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權屬審核和登記審查工作。土地登記審批表中的 “審查人”與“負責人”，在簽發(fā)審查意見時應當填寫土地登記上崗資格證號。各地要加強土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，不斷提高土地登記從業(yè)人員的素質。

　　十二、完善土地登記代理制度

　　各省（區(qū)、市）國土資源主管部門要加快土地登記代理機構建設，促進地方行業(yè)協(xié)會的建立發(fā)展，真正發(fā)揮土地登記代理制度的作用。地籍業(yè)務部門要加強對土地登記代理機構的業(yè)務指導。

　　十三、完善土地登記資料公開查詢制度

　　各級國土資源主管部門要認真落實《土地登記資料公開查詢辦法》，切實推進土地登記資料公開查詢工作，豐富查詢方式，規(guī)范查詢程序，明確查詢收費標準，提高服務水平。除提供紙質查詢外，有條件的地方應實行信息化查詢，并通過網(wǎng)絡逐步實現(xiàn)土地登記資料的異地查詢。

　　各地要依據(jù)本文件的有關規(guī)定，結合本地實際情況，進一步完善有關政策，細化有關規(guī)定，不斷提高土地登記規(guī)范化水平。

　　此文件自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期為5年。

　　3 ? 土地登記辦法意義

　　《土地登記辦法》這是我國立法界一件值得關注的事件。它的頒布實施，是國土資源部貫徹落實《物權法》的重要舉措，對我國土地產權制度建設意義重大，對推動我國不動產登記制度建設將會產生積極影響。

　　我國《物權法》確立了不動產統(tǒng)一登記制度。這一基本原則，決定了我國不動產登記的發(fā)展趨勢和方向，也決定了我國土地登記制度的未來發(fā)展方向。土地是最重要、最基礎的不動產，土地登記是不動產登記的基礎。在國家出臺不動產登記法規(guī)之前，以部門規(guī)章的形式調整規(guī)范土地登記，具有迫切的現(xiàn)實意義。

　　早在1989年原國家土地管理局就頒布實施了《土地登記規(guī)則》，并于1995年進行了修訂?！兑?guī)則》頒布實施以來，對我國土地登記制度的建立和完善，對明晰土地產權、保護土地權利人合法權益、維護社會穩(wěn)定、促進國土資源管理和經(jīng)濟社會發(fā)展起到了重要作用。但是，隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，以及我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，《規(guī)則》已不能適應土地登記工作的需要?！段餀喾ā返念C布實施，對土地登記的程序和內容提出了新要求，也為規(guī)范土地登記提供了千載難逢的良機。因此，國土資源部在總結《規(guī)則》實踐經(jīng)驗的基礎上，及時修訂出臺了《土地登記辦法》。《辦法》一方面盡量不打破多年實踐中已經(jīng)形成的、并被證明為科學可行的土地登記制度和確權體系，確保土地登記工作的連續(xù)性，減少因為修改法律而帶來的執(zhí)行上的成本；另一方面對地方在長期土地登記工作實踐中摸索出的好的經(jīng)驗、做法，進行了歸納、吸收，使土地登記辦法在創(chuàng)新的基礎上更加科學、完善。

　　有恒產者有恒心。土地產權制度的完善對于保護土地財產權益、完善社會主義市場經(jīng)濟體制乃至進一步解放和發(fā)展生產力，具有重要的影響力。《土地登記辦法》的出臺，標志著我國土地產權制度建設的一次重大進步。細讀《土地登記辦法》，我們會發(fā)現(xiàn)，它的諸多突破點，如對土地登記效力的全新認定，對土地登記基本概念的科學確認，以及對土地登記操作流程中更加便民、高效、規(guī)范的規(guī)定，都體現(xiàn)了我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和國家民主法治的重大進步以及國家對民生的更切實的關注。相信《土地登記辦法》的實施，必將對我國土地權利人合法權益的保護以及土地市場的建設提供更為有效的保障。

　　讓每一塊土地都擁有合法的“身份證”，是我們一直以來的理想。《土地登記辦法》的出臺，為實現(xiàn)這一理想創(chuàng)造了現(xiàn)實條件。貫徹實施好《土地登記辦法》，要求各級國土資源行政主管部門進一步增強依法登記的意識，加強土地登記規(guī)范化建設，進一步提高土地登記人員素質，建立激勵機制和責任追究機制，進一步規(guī)范土地登記程序，提高土地登記質量，保證土地登記結果具有準確性和權威性。要進一步擴大土地登記覆蓋面。還要采取各種便民措施，提高土地登記效率。

　　經(jīng)過多年努力，我國土地登記工作已經(jīng)具備了相當?shù)墓ぷ骰A，建立了完整的規(guī)章、制度和技術規(guī)程，健全了各級登記機構，土地登記覆蓋率大幅提高，為經(jīng)濟社會平穩(wěn)、健康發(fā)展發(fā)揮了不可或缺的產權保障作用。我們期待著通過《土地登記辦法》的頒布實施，進一步發(fā)揮土地登記在產權管理和經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用，為保護土地權利人的合法權益，促進社會的和諧與穩(wěn)定創(chuàng)造有利條件，為中國人的土地財產保護提供堅實的法律保障。

　　4 ? 土地注銷登記流程

　　《土地登記辦法》已經(jīng)2007年11月28日國土資源部第5次部務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2008年2月1日起施行。

　　國有土地使用權注銷土地登記是指已登記的國有土地使用權，由于權利被依法收回、存續(xù)期屆滿、土地滅失等原因，由土地管理部門在登記簿上進行注記的行為。

　　按照《土地登記規(guī)則》、《關于變更土地登記的若干規(guī)定》的相關規(guī)定，國有土地使用權注銷登記程序比一般登記程序要簡單，主要包括三個環(huán)節(jié)：一是變更土地登記申請；二是權屬審核；三是退出登錄登記。

　　關于變更土地登記申請，國有土地使用權終止的，使用權人應持以下文件申請注銷土地登記：

　　（一）國有土地使用證。

　?。ǘ┯嘘P準予注銷的批文或證明文件。按照土地使用權滅失的不同情形，分三種：一是縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的，申請人應提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有土地使用權的文件；二是國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，申請人應當提交縣級以上人民政府與土地使用者或土地承租者簽訂的國有土地使用權出讓合同或者國有土地使用權租賃合同；三是因自然災害等造成土地權利滅失的，申請人應當提交有充分效力的土地權利滅失的證明材料。

　?。ㄈ┓课菟袡嘧C。

　　關于審核、退出登錄，《關于變更土地登記的若干規(guī)定》明確指出，除了土地權屬變更登記申請，經(jīng)土地管理部門審核，符合規(guī)定要求的，報人民政府批準后進行退出登錄登記，其他類型的變更土地登記（他項權利變更登記、更名登記、更址登記、土地用途變更登記、注銷登記）經(jīng)土地管理部門審核，符合規(guī)定要求的，直接在登記簿上進行退出登錄登記并注銷土地使用權證。

　　基于上述理由，筆者認為，市人民政府土地管理部門在辦理國有土地使用證注銷登記時，經(jīng)土地管理部門審核符合規(guī)定的，無須再履行向人民政府報批的手續(xù)，即可直接辦理注銷登記手續(xù)，即在登記簿變更登記事項一欄上說明變更原因并加蓋“注銷”印章即可。

　　應當申請注銷登記而逾期不申請注銷登記的，土地管理部門依法直接辦理注銷登記手續(xù)，并將注銷登記結果通知當事人及有關部門。因土地使用權經(jīng)人民政府批準后依法收回等原因，原土地使用者拒不申請辦理土地使用權注銷登記的，土地管理部門應通過媒體公告通知原土地使用者辦理注銷登記，公告期滿后原土地使用者未申請辦理注銷登記的，土地行政主管部門可以直接辦理土地注銷登記。