1 ? 土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象

　　為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的土地一級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)。

　　2 ? 土地儲(chǔ)備貸款條件

　?、俳杩钊艘讶〉闷螅ㄊ拢I(yè)法人資格，已辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢。

　　②借款申請(qǐng)人所在地政府已建立土地儲(chǔ)備管理制度，當(dāng)?shù)卣軌蛲ㄟ^(guò)統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和管理，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓、房地產(chǎn)評(píng)估等行業(yè)的市場(chǎng)行為較為規(guī)范。

　　③借款人從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方法律、法規(guī)和政策。

　?、芙杩钊司哂幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國(guó)家規(guī)定。

　　⑤借款人經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，有較為完善的工作規(guī)章制度和財(cái)務(wù)管理制度。

　?、拶J款擬收購(gòu)、征用、儲(chǔ)備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。

　?、咭艳k理人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡。

　?、噘J款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過(guò)土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70%。

　　⑨貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。

　?、忭?xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

　　3 ? 土地儲(chǔ)備貸款申請(qǐng)

　　申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)具備以下條件：

　　1、借款人為地級(jí)市（含）以上政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡(jiǎn)稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級(jí)市或縣（市轄區(qū)）政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；

　　2、從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；

　　3、取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；

　　4.經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；

　　5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

　　6、持有中國(guó)人民銀行核發(fā)并經(jīng)過(guò)年審的貸款卡（證）；

　　7、無(wú)不良信用記錄；

　　8、財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對(duì)封閉，還貸資金落實(shí)；

　　9、貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；

　　10、發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上須落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；

　　11、其他貸款條件。

　　4 ? 土地儲(chǔ)備貸款辦理方式和流程

　　1、辦理方式

　　所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無(wú)論期限長(zhǎng)短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級(jí)分行。申請(qǐng)貸款時(shí)客戶須提供以下資料：

　　（1）借款申請(qǐng)書；

　　（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；

　　（3）借款人可從事土地開發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、借款人的工作章程等文件；

　?。?）中國(guó)人民銀行核發(fā)并經(jīng)過(guò)年審的貸款卡（證）；

　?。?）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近年及最近一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表；

　　（6）擬收購(gòu)、征用、開發(fā)土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；

　?。?）土地收購(gòu)、征用合法性資料。收購(gòu)國(guó)有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂的收購(gòu)合同及無(wú)爭(zhēng)議的權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府對(duì)征用方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)；

　?。?）“七通一平”等前期開發(fā)合法性資料。以熟地出讓或轉(zhuǎn)讓的，按照當(dāng)?shù)爻鞘姓嘘P(guān)土地開發(fā)政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對(duì)土地前期開發(fā)中有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃、房屋拆遷、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；

　?。?）自籌資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明；

　　（10）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明。采取保證擔(dān)保的，須提供保證人的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、信用狀況和保證人同意擔(dān)保的董事會(huì)決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書；

　?。?1）擬收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)的土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議；

　　（12）其他證明文件和材料。

　　2、基本流程

　　政府土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的基本流程為：客戶申請(qǐng)、受理、調(diào)查、審查、審議與審批、報(bào)備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后的管理、信用收回。

　　5 ? 申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款具體的程序

　　（一）產(chǎn)品定義

　　土地儲(chǔ)備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備的貸款。

　?。ǘ┙杩钊藯l件

　　借款人是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲(chǔ)備中心，或受政府委托并依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。

　　1. 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人；

　　2. 經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好，能按規(guī)定向銀行報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表；

　　3. 具有貸款卡，并在我行開立基本賬戶或一般賬戶；

　　4. 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

　　5. 貸款人規(guī)定的其它條件。

　?。ㄈ┵J款項(xiàng)目條件

　　1. 所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，政府負(fù)債情況合理，土地存量適中，土地收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備和出讓等行為規(guī)范；

　　2. 貸款項(xiàng)目符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃；貸款用于收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地；貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；

　　3. 貸款應(yīng)與具體地塊相對(duì)應(yīng)，而且地塊應(yīng)地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；

　　4. 貸款人規(guī)定的其它條件。

　　（四）貸款方式

　　執(zhí)行我行貸款擔(dān)保管理辦法等相關(guān)管理規(guī)定，采取抵押、質(zhì)押擔(dān)保方式。

　　（五）貸款期限、利率

　　貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)2年。貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定。

　　6 ? 土地儲(chǔ)備貸款管理辦法（2012年修訂）

　　第一章　總則

　　第一條 ?為保障我行土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱土地儲(chǔ)備貸款是指我行向負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　第三條　發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，遵循安全性、流動(dòng)性和效益性的經(jīng)營(yíng)原則。

　　第二章　貸款對(duì)象、用途和種類

　　第四條　貸款對(duì)象。土地儲(chǔ)備貸款的貸款對(duì)象為經(jīng)地方人民政府批準(zhǔn)成立、受政府委托依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備等工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，且被列入國(guó)土資源部土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄管理。

　　第五條　貸款用途。土地儲(chǔ)備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具體地塊的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目前期開發(fā)、土地收儲(chǔ)等土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)。具體包括：

　　（一）國(guó)有存量土地開發(fā)。，即根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國(guó)有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購(gòu)、收回、補(bǔ)償，并對(duì)地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為；。

　　（二）新增城市建設(shè)用地開發(fā)，。即在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對(duì)有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對(duì)這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為。

　　第六條　貸款期限。土地儲(chǔ)備貸款最長(zhǎng)期限不得超過(guò)5年。

　　第三章　貸款條件及申請(qǐng)

　　第七條　貸款條件。申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

　　（一）所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好；。

　?。ǘ氖峦恋厥召?gòu)、儲(chǔ)備、出讓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；。

　?。ㄈ┙?jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有企（事）業(yè)法人資格，取得企（事）業(yè)單位法人證書、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)，且被列入國(guó)土資源部土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄管理；。

　　（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；。

　　（五）持有人民銀行核發(fā)并經(jīng)過(guò)年審的貸款卡；。

　　（六）無(wú)不良信用記錄；。

　　（七）財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行封閉，還貸資金落實(shí)；。

　　（八）貸款擬投向的地塊為規(guī)劃用途為商品住宅、商業(yè)設(shè)施等的經(jīng)營(yíng)性用地，地理位置優(yōu)越、具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景，符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃。涉及農(nóng)用地的貸款，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定；。

　　（九）實(shí)行貸款擔(dān)保的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國(guó)我行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；。

　?。ㄊ┪倚幸蟮钠渌J款條件。

　　第八條　申請(qǐng)資料。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)向我行提交以下資料：

　　（一）借款申請(qǐng)書；。

　?。ǘ┮艳k理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)單位法人證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企（事）業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；。

　　（三）借款人可從事土地一級(jí)開發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、借款人的工作（公司）章程等文件；。

　　（四）經(jīng)過(guò)年審的貸款卡；。

　　（五）最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表；。

　　（六）省級(jí)財(cái)政部門核發(fā)的年度融資規(guī)模控制卡；。

　?。ㄆ撸┩?jí)人民政府批準(zhǔn)并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源主管部門備案的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃；。

　　（八）同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案，包括擬收購(gòu)、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，土地收購(gòu)、征用合法性資料等。其中，收購(gòu)國(guó)有存量土地的，須提供土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂的收購(gòu)協(xié)議和／或有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)收購(gòu)的批準(zhǔn)文件；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府對(duì)征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，征用下列土地的，須報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院審批：

　　（1）基本農(nóng)田；。

　　（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；。

　?。?）其他土地超過(guò)70公頃的；。

　?。?）征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；。

　?。ň牛┳曰I資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明；。

　?。ㄊ┪倚幸筇峁┑钠渌C明文件和材料。

　　第四章　貸款方式

　　第九條　土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為抵押貸款，抵押土地須為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所屬儲(chǔ)備土地，且具有合法的土地使用證。貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲(chǔ)備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。抵押土地價(jià)值應(yīng)經(jīng)我行認(rèn)可的資產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，抵押率原則上不高于70％。

　　以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，抵押物價(jià)值應(yīng)扣除未繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

　　以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定。抵押登記程序按照政府主管部門規(guī)定進(jìn)行。

　　除應(yīng)符合貸款擔(dān)保的一般規(guī)定外，土地儲(chǔ)備貸款不得用以下土地設(shè)定抵押權(quán)：

　?。ㄒ唬?quán)屬有爭(zhēng)議的；。

　　（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿2兩年未動(dòng)工開發(fā)，可以無(wú)償收回的土地使用權(quán)；。

　?。ㄈ儆诔善_發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；。

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的；。

　?。ㄎ澹┮詣潛艿耐恋厥褂脵?quán)設(shè)定抵押，未取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；。

　?。┪匆婪ㄞk理土地登記手續(xù)并取得土地證書的儲(chǔ)備土地……

　　第十條 ?已抵押給我行的儲(chǔ)備土地，需通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用的，應(yīng)征得我行同意。

　　第五章　貸款調(diào)查

　　第十一條　土地儲(chǔ)備貸款的調(diào)查主要包括貸款合法性調(diào)查、安全性調(diào)查、效益性調(diào)查?？蛻艚?jīng)理應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥諆?chǔ)的有關(guān)規(guī)定和具體流程進(jìn)行調(diào)查了解，并在授信調(diào)查報(bào)告中說(shuō)明當(dāng)?shù)赝恋厥諆?chǔ)的具體流程。

　　第十二條　合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）借款人是否是受政府委托在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事土地收購(gòu)及前期開發(fā)的機(jī)構(gòu)；。

　?。ǘ┙杩钊藸I(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人登記證明是否真實(shí)有效；。

　?。ㄈ┵J款卡是否真實(shí)有效并經(jīng)過(guò)年審；。

　?。ㄋ模┦欠袢〉檬〖?jí)財(cái)政部門核發(fā)的年度融資規(guī)?？刂瓶ǎ瑪M批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）是否在年度可融資規(guī)模范圍內(nèi)；。

　?。ㄎ澹┙杩钊伺c原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂的收購(gòu)合同是否真實(shí)有效，收購(gòu)?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)是否清晰；收購(gòu)劃撥的土地使用權(quán)是否經(jīng)過(guò)有權(quán)部門批準(zhǔn)，；新增城市建設(shè)用地的征地手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)是否合法、齊備；。

　?。叭ㄒ黄健钡惹捌陂_發(fā)中有關(guān)地方政策要求的前期開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、房屋拆遷等有效批件是否有效；。

　?。ㄆ撸┩恋貎?chǔ)備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　第十三條　安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┱炯?jí)財(cái)政實(shí)力情況，城市政府所轄區(qū)域是否存在嚴(yán)重的政府支持或袒護(hù)的逃廢債務(wù)行為；政府本級(jí)財(cái)政實(shí)力情況。

　　（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀，；近年政府每年出讓及劃撥土地?cái)?shù)量、用途；屬于開發(fā)區(qū)的，調(diào)查開發(fā)區(qū)近年招商引資數(shù)量，各類建設(shè)用地出讓數(shù)量、用途；。

　?。ㄈ┙杩钊说慕?jīng)營(yíng)能力、盈利能力和償債能力；。

　?。ㄋ模┙杩钊嗽诮鹑跈C(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)的借款余額、還本付息情況。；

　?。ㄎ澹┳曰I資金比例來(lái)源和到位情況；。

　　（六）土地收購(gòu)價(jià)格是否合理，是否存在價(jià)格高估的情況，。尤其是在收購(gòu)破產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)房、土地時(shí)是否存在價(jià)格高估；。

　?。ㄆ撸┩恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及貸款是否可能被挪用于財(cái)政性支出或其他用途；。

　　（八）當(dāng)?shù)厥茏尫嚼U納土地出讓金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限長(zhǎng)短。；

　　（九）貸款擔(dān)保能力。對(duì)抵押物的價(jià)值及變現(xiàn)能力作出準(zhǔn)確合理評(píng)估，抵押物要合法足值，抵押率符合我行有關(guān)規(guī)定。

　　第十四條　效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬M開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境等方面，與同類地塊的出讓情況相比，預(yù)測(cè)土地出讓的市場(chǎng)前景；。

　?。ǘ└鶕?jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途測(cè)算可出讓土地?cái)?shù)量及實(shí)現(xiàn)的收益；。

　?。ㄈ?duì)擬開發(fā)的土地進(jìn)行成本、收益綜合測(cè)算，評(píng)估其還本付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；。

　　（四）分析貸款給我行帶來(lái)的存款、中間業(yè)務(wù)等附帶效益。

　　第六章　貸款審批和發(fā)放

　　第十五條 ?土地儲(chǔ)備貸款由專職審查人員進(jìn)行審查，并按我行規(guī)定的流程和權(quán)限進(jìn)行審批。

　　第十六條　借款申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后，分行須在落實(shí)授信前提條件后方可發(fā)放貸款。

　　第十七條 ?貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地向人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)報(bào)送土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備貸款相關(guān)信息。

　　第七章　貸后管理

　　第十八條　土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行專戶管理。借款人須在我行開立土地儲(chǔ)備資金支出專戶和還款準(zhǔn)備金賬戶。我行貸款應(yīng)存入資金支出專戶，借款人實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由我行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ谩?br />
　　我行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借款人土地出讓收益的監(jiān)控，爭(zhēng)取要求借款人在我行開立土地出讓收入專戶。出讓收入返還專戶的土地開發(fā)成本部分只能用于還貸，不得挪作他用，不得用于滾動(dòng)開發(fā)。

　　第十九條　建立貸款早期預(yù)警制度。發(fā)生下列情況之一的，分行應(yīng)實(shí)行預(yù)警，并采取停止發(fā)放貸款或提前收回貸款等相應(yīng)債權(quán)保護(hù)措施：

　?。ㄒ唬﹪?guó)家或地方政府關(guān)于土地儲(chǔ)備的政策發(fā)生變化，對(duì)貸款可能產(chǎn)生不利影響的；。

　?。ǘ┑胤秸蜇?cái)政部門通過(guò)改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，轉(zhuǎn)移借款人資金或?qū)①J款挪用于財(cái)政性支出的；。

　?。ㄈ┙杩钊怂诔鞘幸?guī)劃變更、借款人經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)整、借款人經(jīng)營(yíng)行為和信譽(yù)等因素可能給貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的；。

　　（四）借款人在近期內(nèi)出讓的地塊價(jià)格水平總體不理想，不能保證合理利潤(rùn)的；。

　　（五）借款人未按用途規(guī)定使用貸款的；。

　?。┰谫J款償還前出（轉(zhuǎn)）讓或出租我行貸款支持收購(gòu)、儲(chǔ)備的土地的國(guó)有土地使用權(quán)或已抵押給我行的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，借款人未事先通知我行的。；

　　（七）出（轉(zhuǎn)）讓已抵押給我行的國(guó)有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　?。ò耍┵J款支持收購(gòu)儲(chǔ)備的土地因規(guī)劃條件改變，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的。；

　?。ň牛┑盅何镆蛘咦兓蚪?jīng)批準(zhǔn)改變?cè)?guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；。

　　（十）借款人或擔(dān)保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。；

　　（十一）貸款抵押物被司法機(jī)關(guān)或其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封、扣押的。；

　　（十二）其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。

　　第二十條 ?各分（支）行應(yīng)每半年向總行公司業(yè)務(wù)部上報(bào)土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放、收回及貸后管理情況。

　　第八章　附則

　　第二十一條　本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。

　　第二十二條 ?對(duì)于從事土地一級(jí)開發(fā)的非土地儲(chǔ)備中心類機(jī)構(gòu)（含地方政府融資平臺(tái)），在確定該機(jī)構(gòu)已經(jīng)列入國(guó)土資源部土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄中，并已取得省級(jí)財(cái)政部門核發(fā)的年度貸款規(guī)?？刂瓶ê螅渖暾?qǐng)的土地開發(fā)貸款，適用于本辦法。

　　第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

　　7 ? 土地儲(chǔ)備貸款被叫停

　　2016年2月23日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》?！锻ㄖ贩Q，新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金應(yīng)納入政府性基金預(yù)算，不足部分通過(guò)發(fā)行地方政府債券解決。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。

　　所謂土地儲(chǔ)備貸款，是銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購(gòu)、整治土地，提升土地出讓價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　《通知》稱，清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理?！鞍凑帐聵I(yè)單位分類改革的原則，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一劃為公益一類事業(yè)單位。”與此同時(shí)，《通知》還強(qiáng)調(diào)，“土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作?！?br />
　　《通知》明確，妥善處置存量土地儲(chǔ)備債務(wù)。對(duì)清理甄別后認(rèn)定為地方政府債務(wù)的截至2014年12月31日的存量土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)納入政府性基金預(yù)算管理，償債資金通過(guò)政府性基金預(yù)算統(tǒng)籌安排，并逐步發(fā)行地方政府債券予以置換。

　　《通知》還對(duì)調(diào)整土地儲(chǔ)備籌資方式作出說(shuō)明，2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。

　　8 ? 土地儲(chǔ)備貸款被叫停分析

　　民生證券固定收益分析師李奇霖認(rèn)為，規(guī)范的對(duì)象和內(nèi)容主要是土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)及其儲(chǔ)備行為，包括融資和投資。受到?jīng)_擊較大的是直接或者間接依賴土儲(chǔ)貸款的城投企業(yè)。

　　他分析說(shuō)，對(duì)于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，首先是融資職能取消；其次是儲(chǔ)備項(xiàng)目運(yùn)行模式改變。但是，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)與城投之間簽訂的購(gòu)買服務(wù)合同，相比于過(guò)去企業(yè)一廂情愿聲明“以土地未來(lái)出讓收入作為償債資金來(lái)源”，其實(shí)更具法律效力和增信效果。對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地一級(jí)開發(fā)的城投而言，并非利空。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于積壓的土地儲(chǔ)備債務(wù)，此次政策明確后續(xù)通過(guò)發(fā)行地方政府債券的方式來(lái)解決。此類做法的前提自然是各級(jí)地方政府在地方債的發(fā)行方面會(huì)比較順暢。同時(shí)，通過(guò)發(fā)債方式，也能夠使得部分城市長(zhǎng)期積壓的土地儲(chǔ)備債務(wù)問(wèn)題得到有效解決，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)可以分散到相應(yīng)的機(jī)構(gòu)投資者身上。當(dāng)然一般來(lái)說(shuō)，此類地方政府債券有地方政府征稅權(quán)等做擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)并不大。

　　中信建投首席宏觀分析師黃文濤表示，在當(dāng)前“不缺錢，資產(chǎn)荒”背景下，叫停土地儲(chǔ)備貸款會(huì)在一定程度上影響商業(yè)銀行信貸投放。以西部某農(nóng)商行為例，叫停土地儲(chǔ)備貸款及相關(guān)業(yè)務(wù)，其信貸投放的5%將受到影響，但一般商業(yè)銀行的比例還遠(yuǎn)低于此，平均余額占比不足2%，實(shí)際影響并不如市場(chǎng)預(yù)期之大。

　　黃文濤認(rèn)為，值得重視的是，叫停土地儲(chǔ)備貸款不等于不準(zhǔn)地方基建項(xiàng)目和企業(yè)用土地作為抵押擔(dān)保物，如此一來(lái)，最后大多數(shù)拿到銀行信貸的還是有抵押擔(dān)保和政府信用背書的政府基建和資產(chǎn)厚度較為寬裕大型企業(yè)，引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)前景難言樂(lè)觀。

　　黃文濤表示，部分地方存在過(guò)大規(guī)模的土地存儲(chǔ)，這在去房產(chǎn)庫(kù)存背景下無(wú)疑為低效之舉。剎車過(guò)大規(guī)模的超前儲(chǔ)備，降低政府收儲(chǔ)債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低地產(chǎn)調(diào)整周期的持有風(fēng)險(xiǎn)和資金占用，確為地方政府可行之舉。