1 ? 工業(yè)用地價格

工業(yè)土地價格的構(gòu)成方面主要取決于多方面的因素，所以這個價格是很難說的，一般來說工業(yè)用地價格只有市場交易價格的2/3不到,甚至更低。
影響因素有:：(1)成本費用。包括于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用。從當(dāng)前的情況看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、前期開發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(稅費和土地純收益)，大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補償安置費明顯偏低，應(yīng)該予以糾正。
（2）級差地價。這主要是指區(qū)位因素。土地區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業(yè)地價水平差異的主要因素。
（3）土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業(yè)土地資源越稀缺，供求關(guān)系越緊張，其地價水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時間的調(diào)整，都會直接影響地價水平。
（4）對土地未來升值的預(yù)期。例如，對地鐵建成后沿線地價水平升高的預(yù)期。在上述因素中，成本費用（價值）是工業(yè)土地招拍掛的底價，也是工業(yè)土地市場成交價的基礎(chǔ)；而級差地價、土地稀缺程度和供求狀況、對土地未來升值的預(yù)期等因素對工業(yè)地價的影響，則是在招拍掛的竟價中得以實現(xiàn)的?？傊獔猿殖杀倔w現(xiàn)補償，價格反映級差、稀缺、供求、預(yù)期的原則。

2 ? 工業(yè)用地價格查詢

11月15日，眾所矚目的十八屆三中全會發(fā)布了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（全文）》，在《決定》中，政府專門針對工業(yè)用地問題，提出“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格”。

實際上，地方政府以畸高的住宅用地出讓收入“補貼”過低的工業(yè)用地出讓收入，早已備受質(zhì)疑。此次政府明確表態(tài)，則預(yù)示著工業(yè)用地價格走勢將發(fā)生轉(zhuǎn)變，價格導(dǎo)致的供需關(guān)系變化或許還將帶來住宅用地供給的增大，以及工業(yè)用地供給的下降。

對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，盡管土地價格上升可能拉高成本，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府此番提出提高工業(yè)用地價格，實際上應(yīng)解讀為讓工業(yè)用地價格回歸正常。過去工業(yè)用地價格“低廉”其實只對地方政府希望籠絡(luò)的實力型大公司利好，對于中小開發(fā)商而言，此舉反而有利于打破壟斷，增加進入的機會。

2.1 ? 供地比例有望調(diào)整

目前，國內(nèi)城市建設(shè)用地供給嚴(yán)重失衡。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部研究室主任劉云中告訴記者：“這種失衡不僅體現(xiàn)在工業(yè)用地和居住用地的出讓價格上，還表現(xiàn)在土地供給量的比例上?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價所的城市地價動態(tài)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅和工業(yè)地價分別為3286元/平方米、6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米，工業(yè)用地價格遠低于

2.2 ? 土地價值重估難

在不少工業(yè)用地開發(fā)商看來，三中全會《決定》中對于工業(yè)用地的表述，不失為一種利好政策。
其實在三中全會《決定》發(fā)布之前，市場已經(jīng)傳出改革或發(fā)力工業(yè)用地的消息。近期發(fā)布的“京七條”第二條表示，鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目，電子城、嘉寓股份等工業(yè)用地概念股受消息刺激股價大幅上漲。

因此，現(xiàn)有工業(yè)用地存量充足的企業(yè)紛紛被市場看好。據(jù)相關(guān)媒體報道，目前電子城在北京酒仙橋區(qū)域擁有62萬平方米未結(jié)工業(yè)用地儲備，另外公司還持有約15萬平方米出租物業(yè)，在土改推廣預(yù)期下，工業(yè)用地若可成功轉(zhuǎn)型，具備價值向上重估空間。
然而，還有許多業(yè)內(nèi)人士并不看好工業(yè)用地價值重估前景，認(rèn)為從現(xiàn)有趨勢看，盡管政府會逐漸放開土地市場，強化市場對資源的配置，但未來政府對于土地資源的管理會進一步收緊，這主要體現(xiàn)在加大土地協(xié)議及條款的執(zhí)行力度。
“囤積土地坐等增值的可行性越來越低，無論是自用還是開發(fā)銷售，在加強土地市場化運作的同時，政府相應(yīng)的法律監(jiān)管會逐漸加強，因此，在違法成本高昂的前提下，土地價值的重新評估還有待具體情況具體分析?！盋GI助理副總裁鄭衛(wèi)華也表示。

2.3 ? 對企業(yè)影響有限

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，工業(yè)用地出讓價格本身的變化并不是重點，是否有利于行業(yè)良性發(fā)展才是應(yīng)該關(guān)注的焦點。
就地價提升對企業(yè)帶來的壓力，劉云中對記者表示，“相對一次性拿地巨大的資金壓力，此前國土資源部提出的‘先租后售’模式可以緩解拿地難。但是從短期來看，拿地成本提高還是會直接提高企業(yè)運營成本，政策決策部門應(yīng)該相應(yīng)出臺保護和扶持此類企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。”
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種提價并不會對企業(yè)產(chǎn)生太多負(fù)面影響?！肮I(yè)用地價格將回歸正常，而不是“提高”。其實過去工業(yè)用地價格‘低廉’永遠只是對實力型大公司而言，它們才是政府以低價土地，甚至零地價土地去籠絡(luò)的對象?！苯淋鴮χ袊康禺a(chǎn)報記者表示，“對于中小企業(yè)而言，它們過去很難從地方政府手中獲取土地，更不用說低價的土地。但隨著土地市場主體的多元化和政策的逐步完善，政府不再完全壟斷土地市場，對這些企業(yè)而言，它們的機會不是變少了，而是增多了?！?br /> 根據(jù)對工業(yè)用地市場多年的研究和觀察，鄭衛(wèi)華并不看好政策出臺后的調(diào)節(jié)作用，“真正決定工業(yè)用地供給的是地方政府，即使政策落地、工業(yè)用地加價，對于能帶來稅收和產(chǎn)值的工業(yè)項目，拿地之后地方政府也會通過各種方法對企業(yè)進行補貼。”
鄭衛(wèi)華認(rèn)為，這種政府主導(dǎo)的投資驅(qū)動型經(jīng)濟可以在短期內(nèi)有很高的經(jīng)濟增速，但不可能長期維持。因為隨著投資在經(jīng)濟中占比越來越大，資本的邊際收益是遞減的。因此，絕不應(yīng)該僅僅調(diào)整用地價格本身，更應(yīng)發(fā)揮市場的基礎(chǔ)調(diào)節(jié)作用。在地方政府的壟斷被打破，權(quán)力逐漸收縮的情況下，市場才能更有效地發(fā)揮資源配置的作用。

3 ? 工業(yè)用地多少錢一畝

從工業(yè)用地供應(yīng)比例來看，國內(nèi)工業(yè)用地供應(yīng)量約占地方土地總量的1/4～1/3，超過了世界發(fā)達國家工業(yè)用地供應(yīng)占非農(nóng)用地20%的平均水平。
“政府對不同性質(zhì)的土地實行差別化的價格管理，這種做法導(dǎo)致工業(yè)用地供應(yīng)遠遠超出正常水平”，北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司研發(fā)部總經(jīng)理姜昧茗告訴記者，“通過消費性的住宅用地市場高溢價來獲取收益，轉(zhuǎn)而對工業(yè)用地等非消費領(lǐng)域的土地進行補貼，使產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能夠以較低的價格來進行建設(shè)、發(fā)展生產(chǎn)，是地方政府的慣用手法?！边@種思路正是導(dǎo)致用地供給失衡的主要原因，然而在實際操作中，這種做法也間接導(dǎo)致了大量的土地浪費，并進一步推高了城市住宅的價格。而國家明確表示將提高工業(yè)用地價格，有望使這種狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“從最簡單的供需關(guān)系來看，工業(yè)用地價格的提高勢必會伴隨工業(yè)用地供應(yīng)的減少。”劉云中認(rèn)為。實際上，這也更符合城市土地集約利用和通過加大居住用地供給平抑房價的趨勢。
北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云對中國房地產(chǎn)報記者表示，隨著工業(yè)用地價格的提高，居住用地供應(yīng)量會有一定程度的提升，價格也會隨之下降，“空置率比較低的特大城市，比如‘北上廣深’，政府通過增加居住用地供給來降低房價，效果將更加顯著?！?br />