農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質的農(nóng)村建設用地，包括”農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

　　農(nóng)村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經(jīng)營性用地。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）發(fā)布。其中《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

　　建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

　　國新辦2013年12月6日上午10時舉行發(fā)布會介紹我國糧食增產(chǎn)農(nóng)民增收等情況。農(nóng)業(yè)部部長韓長賦在發(fā)布會上表示，關于允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，大家比較關注。這個問題有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個限定詞：一是它是集體的經(jīng)營性建設用地，并不是集體的所有的建設用地，因為農(nóng)村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地，這是一個限定詞。二是符合規(guī)劃。即使取得土地使用權，要建設什么也要符合規(guī)劃。三是用途管制。概括地說，允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農(nóng)村建設用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集體的經(jīng)營性建設用地入市，首先也還要確權、確地，不能無證轉讓。還要規(guī)范公開的市場操作，不能私下授受，所以需要開展試點，不是一下就推開的。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地抵押

一、《辦法》出臺的背景及意義?

　　黨中央、國務院高度重視農(nóng)村土地制度改革工作。十八屆三中全會提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年2月，全國人大常務委員會通過《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》。根據(jù)中央改革精神，2015年3月，國土資源部在全國選取15個市（縣），開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作。為落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地“同權同價”要求，中國銀監(jiān)會會同國土資源部依據(jù)全國人大常委會的決定，按照目標導向與問題導向相統(tǒng)一、農(nóng)村土地制度改革和金融領域改革相銜接的原則，在對入市試點地區(qū)土地抵押融資進行了深入調研和論證的基礎上，制定本辦法。

　　《辦法》的出臺，是中國銀監(jiān)會、國土資源部認真貫徹落實黨中央、國務院關于抓好改革落實要求，相關部門共同推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點工作的重要舉措；是農(nóng)村土地制度改革和金融領域改革緊密銜接、形成改革合力的重大成果；是適應農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地“同權同價”改革要求，積極提供惠農(nóng)利民服務做出的重要制度安排,將對建立健全同權同價、流轉順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度和形成可復制、可推廣、利修法的改革成果，提供新的強大動力。

二、《辦法》的適用范圍

　　根據(jù)黨中央、國務院農(nóng)村土地制度改革部署要求，《辦法》對適用地區(qū)、適用地類、有效期限進行了明確界定。對適用地區(qū)，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區(qū)）地區(qū)。對適用地類，《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地,規(guī)定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。對有效期限，《辦法》規(guī)定有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點時限保持一致。

三、《辦法》的總體要求

　　按照黨中央、國務院關于入市改革的基本原則，《辦法》規(guī)定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。

四、《辦法》的主要內容

　　《辦法》共三十五條，涉及銀行業(yè)金融機構開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款和土地管理的相關環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出系統(tǒng)性、規(guī)范性和創(chuàng)新性特點?！掇k法》從貸款的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監(jiān)管部門的職責等方面對開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務進行了詳細的規(guī)定。

五、關于貸款的基本原則和全流程管理

　　《辦法》規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則。《辦法》明確貸款的全流程管理，從貸款總體要求、貸款用途、貸款條件等方面對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權貸款業(yè)務提出要求。同時，對貸前調查、貸中審查、貸后管理等流程都進行了詳細的規(guī)定。

六、關于抵押物范圍

　　按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規(guī)定，《辦法》允許具備處分權的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押融資。一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可以入市，對具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押權實現(xiàn)時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，按相關規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形?！掇k法》同時規(guī)定下列集體經(jīng)營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

七、關于貸款條件

　　嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區(qū)推動集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務開展的必要手段?！掇k法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設定優(yōu)先受償?shù)钠渌棛嗬确矫嫣岢隽艘?，并要求銀行業(yè)金融機構在盡職調查時對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產(chǎn)質量。

八、關于抵押物價值評估

　　《辦法》規(guī)定銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權進行價值評估。同時規(guī)定，銀行業(yè)金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

九、關于抵押物處置

　　《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權。所得價款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。

十、關于貸款保障機制

　　貸款保障機制的建立，有利于分擔銀行業(yè)金融機構風險，推動集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款試點工作的開展。《辦法》從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

十一、關于監(jiān)管部門的職責

　　《辦法》規(guī)定，試點地區(qū)國土資源行政主管部門應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務。銀行業(yè)監(jiān)督管理機構應合理確定風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策。銀監(jiān)會、國土資源部將加強對試點地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作的指導、監(jiān)管和評估工作。

集體建設用地使用年限

集體土地建設用地使用權是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設依法使用集體所有的土地的權利。法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉為國有土地后才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟組織擁有集體土地建設用地使用權。