摘要：土地流轉(zhuǎn)信托：創(chuàng)新先行樣本 降低風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵,土地流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),土地新聞
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中國(guó)正在加快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中蘊(yùn)含著深刻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，“三農(nóng)”問(wèn)題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，而“三農(nóng)”問(wèn)題的核心是
土地問(wèn)題。在新的形勢(shì)下，中國(guó)
農(nóng)村土地制度面臨許多新的問(wèn)題，其中
土地流轉(zhuǎn)已成為
土地制度變遷的焦點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)
土地資源的最佳利用，是促進(jìn)
農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的根本之道。
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土地信托創(chuàng)新意義
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在我國(guó)，對(duì)農(nóng)用地尤其是
基本農(nóng)田的保護(hù)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。
農(nóng)村土地不僅是
農(nóng)民安身立命之本,也是國(guó)家確保糧食安全的生命線。我國(guó)政府提出了穩(wěn)住18億畝
耕地紅線不突破等相關(guān)
農(nóng)村土地制度改革，即強(qiáng)調(diào)土地資源利用方式不變前提下，實(shí)現(xiàn)集約化的、現(xiàn)代化管理，這對(duì)維護(hù)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的戰(zhàn)略意義。由于農(nóng)村土地是多種屬性和多種權(quán)利的集合體，在現(xiàn)行的配置下，除已進(jìn)行
土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的少部分地區(qū)，擁有
土地承包權(quán)的農(nóng)戶要么經(jīng)營(yíng)，要么拋荒，稀缺的農(nóng)村土地?zé)o法從低生產(chǎn)效率領(lǐng)域流動(dòng)到高生產(chǎn)效率領(lǐng)域。造成土地大量拋荒和
農(nóng)村宅基地的空置，嚴(yán)重影響我國(guó)
農(nóng)業(yè)的發(fā)展，也對(duì)農(nóng)村面貌的改善形成較大的阻礙。如何確保
農(nóng)村耕地不流失，保障糧食安全，已成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。
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因此，土地制度創(chuàng)新是加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的助推器。對(duì)信托公司而言，進(jìn)行土地信托創(chuàng)新，發(fā)揮信托制度優(yōu)勢(shì)，按照信托理念實(shí)現(xiàn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)
土地流轉(zhuǎn)的體系化與系統(tǒng)化，通過(guò)信托優(yōu)勢(shì)搭建資源整合平臺(tái)，提供全鏈條全方位的
金融服務(wù)，有效地保護(hù)農(nóng)村土地，推動(dòng)土地合理再配置，促進(jìn)土地的集約化經(jīng)營(yíng)，提高
土地利用效率，以制度創(chuàng)新促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)將在未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演重要角色。
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信托支持土地制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)
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信托起源于中世紀(jì)的英國(guó)的土地信托，從信托制度的特點(diǎn)看，信托財(cái)產(chǎn)的廣泛性、信托設(shè)立方式的多樣化、信托目的的自由化、信托業(yè)務(wù)的豐富性、信托利益的彈性規(guī)劃，使得信托在履行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與財(cái)產(chǎn)管理功能方面具有廣闊的應(yīng)用空間。
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在
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中引入信托制度，利用信托制度的財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)保護(hù)和財(cái)產(chǎn)管理功能，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和利用，可以一方面通過(guò)分離產(chǎn)權(quán)和初始分配來(lái)實(shí)現(xiàn)公平，另一方面讓這項(xiàng)產(chǎn)權(quán)充分市場(chǎng)化，實(shí)現(xiàn)公平與效率有機(jī)結(jié)合。
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農(nóng)村土地信托是以農(nóng)村
土地使用權(quán)（包括農(nóng)用地的
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、
集體建設(shè)用地使用權(quán)以及
宅基地使用權(quán)）為信托財(cái)產(chǎn)、在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體
所有權(quán)和承包權(quán)不變的前提下，為了取得更大的土地收益，更加有效、充分地利用土地資源，受托人以實(shí)現(xiàn)土地收益最大化為宗旨，以自己的名義對(duì)
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行管理或處分的信托行為。農(nóng)村土地信托化管理在現(xiàn)行法律框架內(nèi)、在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過(guò)信托方式將分散于農(nóng)民手中的農(nóng)村土地使用權(quán)集中于信托平臺(tái)之上，通過(guò)捋清法律關(guān)系、明確并充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，發(fā)揮信托的內(nèi)在制度優(yōu)勢(shì)和信托公司的綜合金融優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)農(nóng)村土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)行有效流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集約化、資本化運(yùn)營(yíng)，提高土地經(jīng)營(yíng)效力和內(nèi)涵價(jià)值，同時(shí)將農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)—農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行金融化和資本化改造，實(shí)現(xiàn)拓寬農(nóng)業(yè)和農(nóng)民融資渠道、保障以農(nóng)民為主體的“人的城鎮(zhèn)化”以及持續(xù)增加農(nóng)民收入等系列目標(biāo)。在土地信托安排下，農(nóng)村土地資源被有效盤活、作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)并獲得市場(chǎng)化收益。
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土地信托能夠通過(guò)推動(dòng)農(nóng)村資源資本化，將資金、技術(shù)以及優(yōu)秀勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素投入農(nóng)村的生產(chǎn)活動(dòng)中，從而使土地得以發(fā)揮最大效益，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。根據(jù)信托理念實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地信托化管理，由信托公司提供覆蓋土地流通過(guò)程中的全鏈條、全方位的金融服務(wù)，能夠切實(shí)可行地實(shí)現(xiàn)
土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確，推動(dòng)土地資源合理再配置，促進(jìn)土地的集約化和現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)，提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價(jià)值，使農(nóng)民切實(shí)分享到
土地增值所帶來(lái)的收益。
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通過(guò)信托平臺(tái)整合多種融資工具，搭建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與金融市場(chǎng)連通的平臺(tái)，為土地制度創(chuàng)新開(kāi)辟了一條新的服務(wù)渠道。在土地制度創(chuàng)新中，信托能夠搭建商業(yè)運(yùn)作平臺(tái)，重構(gòu)和優(yōu)化投資的增信機(jī)制，募集多元資金反哺
農(nóng)村發(fā)展，運(yùn)用信托模式，設(shè)計(jì)解決農(nóng)村資金來(lái)源和資金運(yùn)用的綜合方案，有效引導(dǎo)資金流向農(nóng)村和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，能夠?qū)⒋罅块e散資金轉(zhuǎn)化為高效資本，發(fā)揮在金融資產(chǎn)管理、資金籌集和運(yùn)用方面的獨(dú)特作用，服務(wù)“三農(nóng)”，緩解農(nóng)村和農(nóng)業(yè)資金短缺，有效解決
經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題和矛盾。信托通過(guò)對(duì)農(nóng)村現(xiàn)有資源的資本化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資金、技術(shù)及勞動(dòng)力的有序投入，通過(guò)主動(dòng)管理或中介安排，將具有生產(chǎn)、管理職能的生產(chǎn)要素投入農(nóng)村的生產(chǎn)活動(dòng)中，有利于土地生產(chǎn)效率的提高，有利于實(shí)現(xiàn)合理、持久、均衡的
農(nóng)村致富格局。
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北京信托實(shí)例分析
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在土地信托的具體實(shí)施過(guò)程中，北京信托根據(jù)農(nóng)村土地現(xiàn)狀的復(fù)雜性和多樣性，因地制宜地制定信托土地的具體運(yùn)營(yíng)管理方案。各地的村集體因其土地所擁有的獨(dú)特的自然風(fēng)光、人文景觀、生物資源而形成了千差萬(wàn)別的土地使用途徑，同時(shí)農(nóng)村土地又根據(jù)土地性質(zhì)的不同，可分為農(nóng)用地、
宅基地、
農(nóng)村集體建設(shè)用地、公用地和未利用地等，應(yīng)在調(diào)研基礎(chǔ)上充分考慮信托土地的差異化優(yōu)勢(shì)和既有發(fā)展路徑，通過(guò)信托平臺(tái)制定出符合受益人利益最大化原則的信托土地運(yùn)用模式。
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在土地信托過(guò)程中，不同土地的潛在經(jīng)營(yíng)收益水平和不確定性等風(fēng)險(xiǎn)各不相同，農(nóng)民作為土地信托的受益人希望收益最大化。而信托公司作為受托人，應(yīng)該為受益人的利益最大化進(jìn)行土地運(yùn)用和管理。根據(jù)信托土地的潛在生產(chǎn)能力、土地利用主體的經(jīng)營(yíng)方案、潛在經(jīng)營(yíng)收益和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的利益分配方案，如固定收益方案、固定+浮動(dòng)收益方案及完全浮動(dòng)的收益方案等等，選擇符合受益人利益訴求的利益分配方案。
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在信托土地的管理、運(yùn)用過(guò)程中，北京信托也將針對(duì)土地的具體情況和比較優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行科技投入、管理投入，引進(jìn)外力（資金、技術(shù)和管理等）投入和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、提高土地肥力等措施，提高土地價(jià)值。
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案例1：北京信托—無(wú)錫桃園村項(xiàng)目
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“北京信托·土地信托之無(wú)錫桃園村項(xiàng)目”（下稱“桃園村項(xiàng)目”）不設(shè)定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。桃園村項(xiàng)目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)股份化。
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具體做法是，在符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃的前提下，依據(jù)《中華人民共和國(guó)
農(nóng)民專業(yè)合作社法》等相關(guān)
法律法規(guī)，以村民自愿為原則，桃園村村民以其享有的、已經(jīng)
確權(quán)到戶的
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為出資，并按照規(guī)定依法履行相應(yīng)的
土地評(píng)估作價(jià)流程，入股成立桃園村土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，其合作社成員取得由惠山區(qū)農(nóng)辦發(fā)放的土地股份合作社股權(quán)證書，享受信托計(jì)劃受益權(quán)。
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該項(xiàng)目采取“土地合作社”+“
專業(yè)合作社”的雙合作社設(shè)計(jì)，即首先將擬進(jìn)行信托的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)到村民個(gè)人，再由村民以其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在北京信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。同時(shí)，陽(yáng)山鎮(zhèn)桃園村的水蜜桃種植大戶成立“水蜜桃專業(yè)合作社”，北京信托代表桃園村土地信托將
土地租賃給“水蜜桃專業(yè)合作社”。合作社全體股東均為該村有種植桃樹(shù)特長(zhǎng)的村民，員工亦為村民，解決了部分農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。相比于引入外界第三方機(jī)構(gòu)，將
土地租賃給當(dāng)?shù)卮迕癜l(fā)起的專業(yè)合作社，能夠充分發(fā)揮當(dāng)?shù)胤N植能手熟悉農(nóng)村事務(wù)、土地特性、種植環(huán)境、種植技術(shù)、病蟲(chóng)害防治等優(yōu)勢(shì)，也能起到謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、慎重決策的作用，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。
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案例2：北京信托—“密云水漳村”項(xiàng)目
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2014年3月，北京市首單土地信托產(chǎn)品“北京信托·金色田野2014008號(hào)土地信托（密云水漳村）”項(xiàng)目在密云縣穆家峪鎮(zhèn)簽約成立。該項(xiàng)目采用“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)。水漳村將約1700畝農(nóng)地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)村股份經(jīng)濟(jì)合作社集中起來(lái)，由該土地合作社作為委托人成立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，委托北京信托管理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，再由北京信托將
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給圣水櫻桃專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)，用于種植水果等農(nóng)作物，用途仍然為
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京信托后續(xù)設(shè)立與之配套的資金信托，為信托土地的經(jīng)營(yíng)主體圣水櫻桃專業(yè)合作社提供專項(xiàng)資金支持，用以幫助其擴(kuò)大生產(chǎn)、
規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。
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四大創(chuàng)新建議
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土地流轉(zhuǎn)信托是信托公司的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)。十八屆三中全會(huì)開(kāi)啟的新一輪
土地改革將改善土地資源配置，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出城鎮(zhèn)化是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問(wèn)題的中央途徑，在此新背景下，信托公司將圍繞土地制度創(chuàng)新進(jìn)行多元化、多層次的信托產(chǎn)品創(chuàng)新，服務(wù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化。同時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)未來(lái)市場(chǎng)以及改革的不確定性、業(yè)務(wù)層面的復(fù)雜性與不確定性，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)和防患于未然。
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首先，應(yīng)協(xié)調(diào)好國(guó)家、經(jīng)營(yíng)者與農(nóng)民三者之間的利益關(guān)系，獲得政府信用支持。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要協(xié)調(diào)國(guó)家、經(jīng)營(yíng)者與農(nóng)民在農(nóng)村土地收益分配中的關(guān)系。土地信托的開(kāi)展離不開(kāi)政府的信用支持。只有協(xié)調(diào)好相關(guān)利益關(guān)系，土地信托的開(kāi)展可以促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力有序流動(dòng)，加速新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、變革農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，促進(jìn)中國(guó)
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)崛起、可以完善農(nóng)村社保體系，維護(hù)農(nóng)村和諧穩(wěn)定、最終擴(kuò)展
農(nóng)民增收的新路徑。
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其次，需因地制宜，選擇適合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)模式。我國(guó)不同地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展極不均衡，以及城市化、人口增長(zhǎng)、宜農(nóng)土地資源及
土地開(kāi)發(fā)歷史的地區(qū)性差異也比較明顯，這就造成了不同地區(qū)的土地具有不同的利用方式和不同的價(jià)值,不同地區(qū)形成了氣、水、熱、土壤、植被等自然要素的不同組合及錯(cuò)綜復(fù)雜的地域差異。這些自然條件都是信托公司在開(kāi)展土地信托時(shí)不得不認(rèn)真對(duì)待的制約因素。
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在土地信托發(fā)展初期，可由信托公司選擇基礎(chǔ)較好、實(shí)踐難度較小的區(qū)域開(kāi)展試運(yùn)行工作。但要注意在充分尊重農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上。首先要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱、社會(huì)保障制度的完善程度、法律法規(guī)的健全程度、農(nóng)村
土地市場(chǎng)的發(fā)育程度、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的能力、農(nóng)業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度、政府政策及政策的執(zhí)行力度等因素。在土地流轉(zhuǎn)模式改革中，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，開(kāi)發(fā)各區(qū)域的名、特、優(yōu)產(chǎn)品，建設(shè)各具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，為城市豐富菜籃子建立生產(chǎn)、加工、流通基地，增大
農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)規(guī)模并保證農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后的收益有較大幅度增長(zhǎng)。
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再次，應(yīng)設(shè)計(jì)相應(yīng)配套措施，降低
土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。土地流轉(zhuǎn)的確存在著風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)包括合規(guī)與管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)會(huì)導(dǎo)致糧食安全問(wèn)題的發(fā)生；土地流轉(zhuǎn)的方式之一股份制也存在配套問(wèn)題，即產(chǎn)權(quán)問(wèn)題；農(nóng)民的生存保障也面臨風(fēng)險(xiǎn)等。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的利益博弈，很容易引起矛盾沖突。因此，必須設(shè)計(jì)一系列的配套措施降低風(fēng)險(xiǎn)。
土地流轉(zhuǎn)方式的改革，必須滿足兩個(gè)基本條件，保障糧食安全、農(nóng)民生產(chǎn)生活水平有所提高。
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最后，需要構(gòu)建和完善土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。信托公司在土地信托運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的中后期增值服務(wù)管理，包括優(yōu)選中介機(jī)構(gòu)提供技術(shù)支持，同時(shí)，信托公司將嚴(yán)格按照農(nóng)業(yè)資源保護(hù)的要求，控制環(huán)境污染，持續(xù)改良農(nóng)用地土壤，從而符合集體利益和農(nóng)民的根本利益。要順應(yīng)農(nóng)村
土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織，充分利用各種信息網(wǎng)絡(luò)，建立健全土地資源供需雙方的信息發(fā)布、獲取平臺(tái)，完善土地勘測(cè)、估價(jià)、法律咨詢、合同管理等業(yè)務(wù)，提高服務(wù)能力來(lái)滿足農(nóng)民的需求，發(fā)揮資源整合能力，成為土地、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素配置的核心承載平臺(tái)，使各種生產(chǎn)要素以最佳的方式相互配置并形成市場(chǎng)價(jià)值。
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一旦
新型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在信托的參與下在全國(guó)有序、高效地開(kāi)展起來(lái)，城鎮(zhèn)化將得到來(lái)自廣大農(nóng)村一端的強(qiáng)有力的支撐，我們將看到隨著土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的人口奔流的是一個(gè)個(gè)對(duì)夢(mèng)想和成功的追求，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將破解二元結(jié)構(gòu)形成
城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。（作者系北京國(guó)際信托有限公司首席研究員兼研究發(fā)展中心總經(jīng)理）
