作為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一,浙江德清近日率先頒發(fā)了首批宅基地“三權(quán)分置”證書。來(lái)自4個(gè)村的農(nóng)民代表、民宿業(yè)主代表、集體土地所有權(quán)代表簽訂三方流轉(zhuǎn)合同,獲頒了第一批真正意義的農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)證。
農(nóng)村扎基地的“三權(quán)”指的是哪“三權(quán)”？三權(quán)指的是農(nóng)村宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)是村集體，資格權(quán)和使用權(quán)屬于農(nóng)戶，如果宅基地出租，那么租戶得到使用權(quán)。
2018年的中央一號(hào)文件就明確提出,探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥認(rèn)為對(duì)宅基地進(jìn)行“三權(quán)分置”意義重大。
中國(guó)社科院研究員李國(guó)祥：
農(nóng)村宅基地三權(quán)分置有深刻的背景，隨著流動(dòng)的人口加快，農(nóng)村大約有3億的農(nóng)民工進(jìn)城，還有很多農(nóng)村城鎮(zhèn)化，這么多年實(shí)際上存在一個(gè)分配不公的問(wèn)題，怎么樣解決這個(gè)矛盾呢？有很多辦法，其中一個(gè)就是通過(guò)宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置，通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)解決現(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)的矛盾，在這樣的一個(gè)大背景下，首先我們對(duì)宅基地進(jìn)行三權(quán)分置，我們正在通過(guò)改革重新設(shè)計(jì)、安排，把使用權(quán)的市場(chǎng)在一定范圍內(nèi)放開，通過(guò)三權(quán)的分置，我們最好實(shí)際上農(nóng)村的宅基地或住房像城市的房地產(chǎn)一樣，使用權(quán)是市場(chǎng)化的、是放活的。
長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房主要用于農(nóng)民自住,只可以在集體內(nèi)部調(diào)劑流轉(zhuǎn),嚴(yán)禁城鎮(zhèn)人口購(gòu)買。一方面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)需要大量的土地;另一方面,許多農(nóng)村出現(xiàn)了大量的閑置宅基地和閑置房屋,不能發(fā)揮價(jià)值。
可以說(shuō)，德清近日率先頒發(fā)了首批宅基地“三權(quán)分置”證書是開了一個(gè)好頭，是對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、農(nóng)村土地征收制度改革等方面的有益探索。但李國(guó)祥也認(rèn)為，在宅基地三權(quán)分置的推進(jìn)過(guò)程中，仍需重視幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
中國(guó)社科院研究員李國(guó)祥：
農(nóng)村宅基地，首先資格權(quán)最主要的就是作為集體成員的他的認(rèn)定，這個(gè)在很多地方矛盾比較突出，比如農(nóng)村婦女出嫁了，資格權(quán)怎么確認(rèn)？還需要進(jìn)一步摸索經(jīng)驗(yàn)。第二個(gè)，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)代化過(guò)程中，一定要保護(hù)好農(nóng)民利益，這也是改革的底線，農(nóng)民的宅基地哪些能在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，哪些不能，需要具備什么條件？這個(gè)一定要搞清楚，不能因?yàn)檗r(nóng)民的一些短視行為，急需要錢，就把宅基地轉(zhuǎn)讓出去，結(jié)果將來(lái)沒(méi)有宅基地，生活成困難，住房沒(méi)著落，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是在宅基地改革中必須注意的一個(gè)問(wèn)題，宅基地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，對(duì)于城里人將來(lái)到鄉(xiāng)村去促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，他所擁有的使用權(quán)怎么保障，現(xiàn)在整個(gè)法律制度還沒(méi)有突破。
除此之外，發(fā)證儀式上德清縣還向莫干山鎮(zhèn)、下渚湖街道的行政村、農(nóng)戶、用地業(yè)主頒發(fā)首批農(nóng)村宅基地資格權(quán)登記簿、宅基地資格登記卡和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
當(dāng)下，農(nóng)村土地制度改革正進(jìn)入深水區(qū)、攻堅(jiān)期。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房的政策規(guī)定，只可以在集體內(nèi)部調(diào)劑流轉(zhuǎn)，無(wú)法用于買賣、出租和抵押。
“隨著農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村拆遷了大量的宅基地和閑置的農(nóng)房，造成了巨大的房屋浪費(fèi)，同時(shí)也是土地資源的巨大浪費(fèi)?！闭憬?guó)土資源廳副廳長(zhǎng)張國(guó)斌表示，“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)需要大量的土地。農(nóng)村現(xiàn)在一方面有很多破舊房子占土地，一方面高速發(fā)展導(dǎo)致土地資源緊張，農(nóng)村土地戶主既沒(méi)用上，也不能為他人所用，失去了其價(jià)值?！?/p>
為此，2018年中央“1號(hào)文件”明確提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”。在國(guó)家允許的情況下，農(nóng)民可以光明正大地對(duì)房屋的使用權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押，這就使改革為增加農(nóng)村收入提供了新的路數(shù)，為宅基地的盤活利用指引了前進(jìn)道路。
