隨著近年來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、宅基地有償退出等政策的不斷試點,不少人心里都有一個疑惑,那么根據(jù)目前的政策,農(nóng)村土地、宅基地使用權(quán)及房屋經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎?可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎?
農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓合法嗎?可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎?農(nóng)村土地分為很多種,承包林地、承包耕地、承包荒地等等,目前我國農(nóng)村地區(qū)的土地是不能私自出售買賣的,但是能夠進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),是指在農(nóng)戶土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上,承包方將自承包的村集體的部分或全部土地以一定的條件轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營,原承包方或第三方向村集體履行原承包合同的行為。 《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定,通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。 轉(zhuǎn)讓是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人,轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)戶喪失對承包土地的使用權(quán)。 因此,農(nóng)村土地是可以永久性轉(zhuǎn)讓的,但是你得讓村集體同意才行。
農(nóng)村宅基地、房屋轉(zhuǎn)讓合法嗎?可以永久性轉(zhuǎn)讓嗎?宅基地和農(nóng)房是一起的,也就是“房地一體”,二者在交易時是不可以分開交易的。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣的特點,我們很容易就可以分為售房者和購房者兩種情況。 對于售房者而言,基于農(nóng)村房屋的土地性質(zhì),我們也不難知道,售房者一般應(yīng)為農(nóng)村集體組織的村民。而對于購房者來說,則存在兩種情況,即: 1、集體組織外的成員。 2、集體組織內(nèi)的成員。對于集體組織內(nèi)的成員,也可以根據(jù)其擁有的宅基地使用權(quán)情況進行分類。即: (1)已有一處宅基地,符合國家標(biāo)準(zhǔn); (2)已有宅基地,但在具體情況上還未達國家標(biāo)準(zhǔn); (3)已在集體經(jīng)濟組織落戶但并未分到宅基地;
那么,宅基地可以買賣嗎?回答這個問題,不僅要結(jié)合上面農(nóng)村房屋買賣的情況,還需要結(jié)合我國的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 我國法律規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi),一戶村民只能申請一處宅基地,宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。 作為宅基地使用權(quán)人,有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利,可以在該土地上建造住房以及其他附著物。 作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地,但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋,房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時,房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體,雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié),或者房隨地走或者地隨房走。