摘要：上海土地供應(yīng)緊張 房價(jià)下調(diào)難,林權(quán)投資,土地金融
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? ? ? ?房企逃離三四線城市，涌入一線城市，導(dǎo)致地價(jià)居高不下。上海2015年
土地供應(yīng)計(jì)劃400-600公頃，還包含了保障房，實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地就更少。上海
土地市場(chǎng)供求矛盾在日益擴(kuò)大。多家房企開發(fā)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，一線市場(chǎng)拿地開發(fā)壓力與營銷壓力正趨于上限。
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? ? ? ?一方面，上海土地供應(yīng)逐年遞減。例如2014年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量（含保障房及商品住宅）為700公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2011年為1200公頃，供應(yīng)量持續(xù)收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計(jì)劃顯示，商品住宅
建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃面積（含保障性住房面積）為400-600公頃。
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? ? ? ?另一方面，伴隨著土地供應(yīng)的日益減少，土地價(jià)格持續(xù)大幅上漲。綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海土地市場(chǎng)總成交面積（含住宅在內(nèi)的全部經(jīng)營性用地）1204.96萬平方米，出讓金總額達(dá)到2116.86億元，均價(jià)17567.89元／平方米；2014年土地總成交面積為662.45萬平方米，出讓金總額為1575.5億元，均價(jià)23782.93元／平方米。
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? ? ? ?上海2015年土地供應(yīng)計(jì)劃400-600公頃，還包含了保障房，實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地就更少了?！吧虾Ｒ呀?jīng)沒有那么多可推出市場(chǎng)的土地了?！币幻麡I(yè)內(nèi)資深人士指出，房企逃離三四線城市，涌入一線城市，導(dǎo)致地價(jià)居高不下。
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? ? ? ?高價(jià)地層出不窮
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? ? ? ?此前的3月25日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。盡管這一通知對(duì)于平抑地價(jià)有一定的長期作用，但由于上海市場(chǎng)的整體供遠(yuǎn)小于求，價(jià)格難以得到實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。
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? ? ? ?根據(jù)已公布供地計(jì)劃可以看到，北京市2015年總計(jì)劃供應(yīng)土地面積為4600公頃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)土地面積為1200公頃，同比降幅達(dá)到27%，兩項(xiàng)指標(biāo)均為十年來最低值；廣州市2015年總計(jì)劃供應(yīng)土地面積1622公頃，同比2014年大幅減少了24%。
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? ? ? ?2014年上海供地計(jì)劃僅為700公頃，同比2013年的1000公頃降幅達(dá)三成，創(chuàng)下近五年新低。而實(shí)際上，2014年上海僅完成了供地計(jì)劃的80%，供應(yīng)量為563公頃?！斑@對(duì)于一個(gè)常住人口達(dá)到2500萬的城市來說，嚴(yán)重偏少?！碧┖碳瘓F(tuán)[-2.64% 資金 研報(bào)]華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍說，上海近5年來均無能力完成供地計(jì)劃。在2013年上海實(shí)際建設(shè)用地已突破2020年的用地指標(biāo)這一大背景下，上海市住宅供地近年來大幅降低，2014年宅地供應(yīng)計(jì)劃較2011年降幅高達(dá)42％。
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? ? ? ?來自億翰智庫研究中心報(bào)告顯示，從供給端來看，預(yù)計(jì)今年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量（含保障房）為400-600公頃，2014年該數(shù)值為700公頃，2013年為1000公頃，供給持續(xù)收縮，而且排除保障性住房，實(shí)際商品住宅用地供應(yīng)更少，供給持續(xù)收縮，而同時(shí)需求卻在增大，用地開發(fā)已經(jīng)達(dá)到城市邊緣，周邊高價(jià)地更是層出不窮。
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? ? ? ?3月20日，由華潤、華發(fā)聯(lián)合體拿下的閘北區(qū)住宅辦公用地，表面上看樓板價(jià)為34871元/平米，但由于該地塊包含保障房及只租不售的人才租賃房，還有較大體量市場(chǎng)價(jià)值并不高的辦公樓，故實(shí)際商品住宅樓板價(jià)遠(yuǎn)高于此數(shù)，與2013年方興所拿大寧地王實(shí)際成交樓板價(jià)基本一致，而目前周邊房價(jià)為3萬元／平方米－5.4萬元／平方米。
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? ? ? ?4月16日唐鎮(zhèn)兩幅純住宅地塊出讓，被大名城[-0.68% 資金 研報(bào)]（600094.SH）以50.76億元總價(jià)，分別以29697元/平方米、27909元/平方米的樓板價(jià)拿下，扣除5%保障房后實(shí)際樓板價(jià)分別為31260元/平方米、29378元/平方米。這是唐鎮(zhèn)時(shí)隔兩年首次推出住宅用地，吸引眾多房企現(xiàn)場(chǎng)血拼，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企多達(dá)19家，最后成交溢價(jià)率均超50%。
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? ? ? ?首次入滬房企最勇敢
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? ? ? ?房企涌向一線城市導(dǎo)致土地價(jià)格一路高走，目前來看，這一趨勢(shì)還將延續(xù)，直接導(dǎo)致土地價(jià)格一路高漲，未來或大幅推高房價(jià)。來自某房企的一份市場(chǎng)調(diào)研顯示，2008年－2014年，上海外環(huán)以內(nèi)商品住宅成交均價(jià)從1.4629萬元／平方米，一路走高到4.7561萬元／平方米。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來3-5年內(nèi)，甚至更短時(shí)間內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)商品住宅將與北京一樣，全面豪宅化。
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? ? ? ?而房企在三、四線甚至二線城市遭遇的高庫存風(fēng)險(xiǎn)，也成為其回歸一線城市的動(dòng)力。中華企業(yè)[1.34% 資金 研報(bào)]（600675.SH）在2013年年報(bào)中披露，對(duì)在杭州的章家壩地塊計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.1億元。2012年，中華企業(yè)以28億元拿下杭州章家壩地塊，樓板價(jià)約18206元/平方米。與這塊相隔一條馬路的城東新城供應(yīng)量巨大，現(xiàn)房售價(jià)2.5萬元／平方米左右。
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? ? ? ?因此，外來房企不懼銷售壓力也要往一線城市擠。來自上海市規(guī)土局的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年以來，廈門國貿(mào)[-2.46% 資金 研報(bào)]、珠海華發(fā)、北京金隅、重慶東原、珠海格力、廈門源昌、中民投、中國電建等多家房企，均是第一次在上海拿地，共斥資422.55億元買了14幅土地，這些地塊溢價(jià)率最高的有127%。首次來滬的這批房企所花的買地金額，幾乎達(dá)到上海全年
土地出讓收入的1/3。
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? ? ? ?樓板價(jià)高企，而周邊房價(jià)還沒漲上來，新開樓盤不得不選擇虧本銷售。4月18日，位于上海閘北區(qū)的大寧金茂府開盤，根據(jù)公開信息，該項(xiàng)目推出284套房源，去化率高達(dá)90%。本報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)所見，成交的大部分為95平方米、總價(jià)600萬左右的戶型。根據(jù)開盤當(dāng)天的銷售均價(jià)6.8萬元／平方米來看，與拿地實(shí)際樓盤價(jià)5.1萬元／平方米相比，扣除建安成本、裝修成本與財(cái)務(wù)、銷售、管理費(fèi)用，幾乎沒有利潤可言。
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? ? ? ?億翰智庫研究中心分析認(rèn)為，由于稀缺性和人口持續(xù)流入等因素，一線
城市土地價(jià)格未來很難出現(xiàn)大幅度松動(dòng)；二線城市地價(jià)量價(jià)之間的彈性則更大，按照2013以及2014年平均地價(jià)與成交總價(jià)之間的關(guān)系來看，其彈性系數(shù)達(dá)到了6.26。
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? ? ? ?因此房企對(duì)二線城市的敏感性很高，考慮到二線城市對(duì)于土地財(cái)政依賴程度更高，地方政府也愿意通過以價(jià)換量，預(yù)計(jì)明年一季度前后部分供應(yīng)量較大的二線城市地價(jià)將會(huì)出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。
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? ? ? ?但由于目前房企回歸一二線導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求端數(shù)量增加以及供給方推地壓力和意愿的疊加，導(dǎo)致明年地價(jià)產(chǎn)生更大的分化，預(yù)計(jì)一線以及二線重點(diǎn)城市由于大量開發(fā)商從三四線城市撤離后的涌入，地價(jià)可能上升。
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聚土網(wǎng)，立馬知道答案。
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