?導(dǎo)語(yǔ)
聚土網(wǎng)采取了直營(yíng)模式，在每個(gè)運(yùn)營(yíng)中心（重慶、四川）配備了20多名自有經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)提供轄區(qū)內(nèi)所有的土地流轉(zhuǎn)撮合、權(quán)證、農(nóng)業(yè)后服、土地金融等服務(wù)。
以下為聚土網(wǎng)創(chuàng)始人在此次活動(dòng)的發(fā)言，整理如下：
聚土網(wǎng)是土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)的新手，在去年4月上線。我非常敬重土流網(wǎng)和土地資源網(wǎng)，他們已在土地流轉(zhuǎn)行業(yè)沉淀七年，很多方面都是跟著他們的腳印走過(guò)來(lái)，我們可謂是野蠻生長(zhǎng)。
我用一個(gè)案例講講土地流轉(zhuǎn)對(duì)社會(huì)的價(jià)值。
我的老家是重慶忠縣。那個(gè)小村已有3000多年歷史，但不幸的是，自從建國(guó)以后，我們都是貧困縣。在我小時(shí)候，村里的唯一的收入是農(nóng)業(yè)耕作，連養(yǎng)殖都很少。
想要出頭，該怎么辦？要么努力學(xué)習(xí)，考上北京的大學(xué)，跳出龍門(mén)；要么背起行囊，到北上廣打工。這就是農(nóng)村人的狀態(tài)。
五六年前的一個(gè)春節(jié)，我回到家鄉(xiāng)，有一件很有意思的事情。我們這個(gè)村過(guò)去有四五十戶（兩百多人），但我那年發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期待在農(nóng)村的不到十個(gè)人。最重要的是，三分之二的土地都是荒著。
從重慶主城到忠縣，開(kāi)車(chē)需要三個(gè)小時(shí)，非常不方便。但值得慶幸的是，2015年5月份前后，經(jīng)過(guò)土地流轉(zhuǎn)，我們引進(jìn)了三家農(nóng)業(yè)企業(yè)。其中有一家商業(yè)農(nóng)業(yè)企業(yè)，種植紅豆杉等。好處是什么？每一年耕地可以拿到五六百塊錢(qián)/畝，而且閑在家里的55歲以上的中老年人可以到農(nóng)場(chǎng)上班，每個(gè)月拿六七十元工資。
土地流轉(zhuǎn)對(duì)社會(huì)的價(jià)值很簡(jiǎn)單，對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、食品安全很重要的。
現(xiàn)在農(nóng)村大部分地方是產(chǎn)業(yè)中心化，就是因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)到農(nóng)村去。而土地流轉(zhuǎn)可以帶動(dòng)農(nóng)業(yè)企業(yè)、工商資本到農(nóng)村去。一旦農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)去了，就會(huì)投資基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)扶貧也很有幫助。
從東北開(kāi)始說(shuō)起，東北是一個(gè)人口流出非常嚴(yán)重的地方。這是為什么呢？因?yàn)橥恋叵鄬?duì)集中，黑龍江6890萬(wàn)畝的土地。而華東地區(qū)的江蘇、安徽、山東都有兩千多萬(wàn)畝（流轉(zhuǎn)）土地。
◆ 全國(guó)土地流轉(zhuǎn)狀況
重慶和四川是目前土地最活躍的兩個(gè)地方，因?yàn)樗鼈兪浅青l(xiāng)一體化試點(diǎn)地方，也是中國(guó)土地確權(quán)最早的地方。
現(xiàn)在全國(guó)有不少農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。以成都為例，從2008年開(kāi)始到現(xiàn)在交易了12612筆，交易金額450億，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款是120億。除此之外，重慶也是成立交易所的地方最早之一。武漢的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所2009年成立，現(xiàn)已交易9000多筆。目前看到的這些，有些省級(jí)交易所的地方土地已確權(quán)完成，土地交易非?；钴S。
聚土網(wǎng)現(xiàn)在也做農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款、信用金融，我們知道現(xiàn)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款還存在著一些小小的問(wèn)題。
◆ 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的難點(diǎn)
第一、如果貸款人是農(nóng)民，因?yàn)檗r(nóng)民很少和金融機(jī)構(gòu)打交道，征信相對(duì)不是很健全。第二、如果我們要做農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，風(fēng)控成本和時(shí)間成本很高，效率也很低。第三、處置變現(xiàn)很困難，尤其是特別偏遠(yuǎn)的地方。北京土地非常好流轉(zhuǎn)，但如果到云南西雙版納的某個(gè)地方，既使是種植茶葉也不一定好流轉(zhuǎn)。
最近央行出臺(tái)了一些細(xì)則政策，這個(gè)細(xì)則其實(shí)是一個(gè)大事件。什么大事件？其實(shí)中國(guó)的土地從有歷史記載到建國(guó)之前，只有三個(gè)時(shí)代是土地公有制：先秦、北魏、中唐。
我們國(guó)家是土地公有制，城市資產(chǎn)可以自由地流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)權(quán)的自由。但是農(nóng)村資產(chǎn)、農(nóng)民的宅基地、資產(chǎn)現(xiàn)在都只能在本村流動(dòng)。
現(xiàn)在試點(diǎn)的地方是59個(gè)縣市作為宅基地（農(nóng)村房屋抵押），232個(gè)縣市作為財(cái)產(chǎn)抵押。
財(cái)產(chǎn)權(quán)的自由才能真正解放三農(nóng)、農(nóng)民。
我們對(duì)細(xì)則有一些解讀。根據(jù)細(xì)則，貸款人是銀行金融機(jī)構(gòu)，還沒(méi)有開(kāi)放互聯(lián)網(wǎng)金融，當(dāng)然我相信不久之后就開(kāi)放了。第二，借款人的主體是農(nóng)民、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。第三，抵押物是農(nóng)房（農(nóng)村住房所有權(quán)、宅基地使用權(quán)），目前確權(quán)都是永久的。農(nóng)村土地兩個(gè)權(quán)可以抵押：承包權(quán)（農(nóng)戶權(quán)利）、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
第一，抵押物處置。如果我是農(nóng)民，我家的宅基地要抵押給銀行，當(dāng)我不還款出現(xiàn)壞賬時(shí)怎么辦？銀行能把我的房子賣(mài)給誰(shuí)？目前只能賣(mài)給本村的。我們國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，一戶一宅，一戶不能多買(mǎi)，所以這個(gè)事情必須開(kāi)放。
第二，承包權(quán)。農(nóng)村土地特別的分散：農(nóng)民的土地，我家十畝，你家五畝，有可能十畝土地分別在五、六個(gè)地方，面積小、分散、交叉。當(dāng)出現(xiàn)壞賬時(shí)，我家的土地抵押了，但是你家的土地沒(méi)有抵押，處置的過(guò)程非常麻煩。
第三，經(jīng)營(yíng)權(quán)。這里只討論耕地。耕地的現(xiàn)行規(guī)定只能到2028年12月31號(hào)，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者租地一般采用一年一付的方式，這是不能抵押的。如果付到2028年，其實(shí)又加重了經(jīng)營(yíng)的壓力。
土地流轉(zhuǎn)是大宗交易商品，類(lèi)似房地產(chǎn)一樣，這樣的交易決策需要撮合，所以交易服務(wù)是有商業(yè)價(jià)值的。
就像和鏈家一樣，即使收2.7%傭金，客戶還是需要鏈家的服務(wù)。聚土網(wǎng)提供有價(jià)值的交易，也提供交易后的服務(wù)。其中包括金融服務(wù)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押貸款、信用貸款等。另外，聚土網(wǎng)還提供資產(chǎn)管理，因?yàn)檗r(nóng)地具有空間屬性，我們可以做農(nóng)地的Wework，就像鏈家的自如公寓一樣。
聚土網(wǎng)是一個(gè)新手。從2015年4月份上線，團(tuán)隊(duì)有50多個(gè)人。到現(xiàn)在為止，我們?cè)谥貞c和四川建立了運(yùn)營(yíng)中心，我們做到了盈虧平衡。我希望包括同行、社會(huì)各界，特別是政府和資本用各種力量，用科技來(lái)打造農(nóng)村，讓土地不再閑置。希望我們的農(nóng)民像政府說(shuō)的一樣望得見(jiàn)青山，看得見(jiàn)綠水，記得住鄉(xiāng)愁。
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