土地流轉(zhuǎn)信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)?a href="http://www.meebe.net/tags/473/">土地經(jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
土地信托是土地流轉(zhuǎn)中一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機(jī)制的必然需求，也是促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路 。
據(jù)了解，上海首個土地流轉(zhuǎn)信托項目由上海周浦鎮(zhèn)政府、周浦鎮(zhèn)界浜村委會、上海周浦農(nóng)業(yè)投資管理有限公司、交銀國際信托有限公司等多方共同參與成立的周浦鎮(zhèn)四季花海土地流轉(zhuǎn)信托項目于2015年12月9日正式簽約。簽約后的四季花海生態(tài)園，將以上海界浜蔬果專業(yè)合作社為經(jīng)營主體，借鑒法國普羅旺斯薰衣草花海、荷蘭郁金香花海等世界十大花海的成功經(jīng)驗和運(yùn)作方式經(jīng)營管理，成為上海迪士尼西大門的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游項目。此項目涉及土地面積371.766畝，由交銀國信以上述土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財產(chǎn)設(shè)立“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”，交銀國信將作為信托計劃受托人對信托財產(chǎn)進(jìn)行管理，并將該信托財產(chǎn)出租給運(yùn)營方界浜蔬果專業(yè)合作社，由其開發(fā)花海生態(tài)園并進(jìn)行后續(xù)運(yùn)營管理。周浦農(nóng)投將作為農(nóng)戶的總代表，直接與交銀國信合作。農(nóng)戶則從初始流轉(zhuǎn)年度起，每畝地每年將享受土地流轉(zhuǎn)基價1800元和每年遞增5%的土地流轉(zhuǎn)收益，還可與界浜蔬果專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，繼續(xù)在四季花海生態(tài)園工作，在原有經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)上增加了工資性收入，大大提高了農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益。
但據(jù)業(yè)內(nèi)專家表示，土地流轉(zhuǎn)信托同樣有幾個難題需要解決，一是持續(xù)盈利來源，因為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資額度大、周期較長、收益和獲利慢、風(fēng)險較高，信托公司本身經(jīng)營農(nóng)地的能力也有所局限。二是風(fēng)險控制問題，信托產(chǎn)品本身要確保農(nóng)戶的相關(guān)利益、無論從流轉(zhuǎn)的費(fèi)用還是后期每年遞增的收益都是龐大的數(shù)目，如果不能滿足農(nóng)戶的利益那么很容易出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險和群體事件的產(chǎn)生，因此需要提早做好預(yù)防及規(guī)劃。
