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如何對(duì)你的土地進(jìn)行有效評(píng)估

聚土網(wǎng) 2018-08-09 11:11
摘要:土地評(píng)估能夠判斷農(nóng)戶是否足夠了解你的土地,在土地上栽種什么,土地面積,土地情況,土地類型,周邊設(shè)施,供水情況,利用情況,都是土地評(píng)估中的環(huán)節(jié)。

土地評(píng)估能夠判斷農(nóng)戶是否足夠了解你的土地,在土地上栽種什么,土地面積,土地情況,土地類型,周邊設(shè)施,供水情況,利用情況,都是土地評(píng)估中的環(huán)節(jié)。


土地評(píng)估的意義


(一)土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地交易日趨頻繁,而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性,因而,在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外,一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn),有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料,分析評(píng)定,買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心,交易自然迅捷。


(二)土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策

土地作為一種重要的生產(chǎn)要素,常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理,在資金一定的情況下,為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。


(三)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善

我國開始土地使用制度改革以來,城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用,土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置,土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化,而量化的基本手段是估價(jià)。另外,城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。


(四)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理

土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容,而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大,同時(shí),波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟(jì)增長波動(dòng)更大,因此,土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過大及土地投機(jī)行為,必須了解該地區(qū)的土地真實(shí)價(jià)值,把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。


土地評(píng)估的方法


(一)市場(chǎng)比較法
  市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一,也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較,并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正,以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,在同一市場(chǎng)上,對(duì)于具有相同效用的商品,應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格,即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正,求得待估宗地的價(jià)格。
  
(二)收益還原法
  收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地還原利率還原,以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性,因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí),它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講,具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售,即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值,亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是,投資購買一塊土地而獲得的純收益,在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
  由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果,土地只是其中的要素之一,還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等,因此,土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量,或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的,理應(yīng)歸土地所有者所有,因此,它就是地租。
  收益還原法一土地純收益的確定為前提,因此,它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
  
(三)成本逼近法
  成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù),在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值,但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低,主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小,而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估,選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。
 
(四)剩余法
  剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等,以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬,這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同,都是對(duì)未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益,是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除,而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。
  
(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析,對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià),因此,要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格,還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件,對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正,方能得出宗地價(jià)格。