土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。
土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發(fā),是指土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
那么土地一級開發(fā)、土地二級開發(fā)流程分別是怎樣的?
（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。
（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。
（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議
（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)
(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發(fā)成本
2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費
4、納入市土地儲備庫
1.向土地管理部門取得《土地使用權證》：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查， 文件的報批備案，應該有專業(yè)律師進行風險控制。
2.征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗收合格證》：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置 補償協(xié)議等等，都應有律師介入。
3.規(guī)劃設計，向建設規(guī)劃部門取得《建設項目選址意見書》和附件，《建設用地規(guī)劃許可證》 隨后憑以上一書一證取得 ，《建設工程規(guī)劃許可證》 以及《建設用地批準書》同時取得《建設用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權出讓 合同》（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍辦理《國有土地使用權證》拆 遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設項目選址意見書》和附件《建設用地規(guī)劃許可證》取得《建筑規(guī)劃方案批準意見書》。隨后申辦《建設工程規(guī)劃許可通 知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費用的收據(jù)與證明， 應妥善保存。
4.項目報建登記，申請招標，辦理投標手續(xù)，確定勘驗，設計，施工，監(jiān) 理隊伍， 確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請，《建設工程項目報建申請表》，保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續(xù)，確定中標，簽訂確認書，并及時簽 訂招標投標合同。
