我國(guó)正處在城市化發(fā)展的快速階段，粗放的城市擴(kuò)張?jiān)斐沙鞘兄苓叴罅?a href="http://www.meebe.net/tags/950/">農(nóng)村集體土地被征收為國(guó)有。由于現(xiàn)有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低難以保證農(nóng)民的正常生產(chǎn)、生活，更不能讓農(nóng)民享有城鄉(xiāng)一體化帶來(lái)的現(xiàn)代化成果，因此如何妥善維護(hù)失地農(nóng)民利益不僅是民生問(wèn)題，還是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，改革征地補(bǔ)償制度勢(shì)在必行。完善征地補(bǔ)償制度、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，其核心在于土地征地補(bǔ)償價(jià)格，本文擬如何科學(xué)合理的制定土地征地補(bǔ)償價(jià)格作一些探討。
1、我國(guó)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
《土地管理法》是我國(guó)目前農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償政策的法律基礎(chǔ)，該法第四十七條確定了按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是基于被征土地前三年的平均產(chǎn)值,其中征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,而安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍,最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍,并規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
各個(gè)地方貫徹執(zhí)行《土地管理法》，也形成了自己的特色，為四川省為例，根據(jù)《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)的通知》（川辦函［2008］73號(hào)），征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包含了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地地上附著物和青苗補(bǔ)償、社會(huì)保障費(fèi)、住房及其他建筑拆遷費(fèi)等。
基于上述政策可以看出我們土地征收補(bǔ)償價(jià)格實(shí)質(zhì)就是以“年產(chǎn)值倍數(shù)”為特點(diǎn)的成本逼近法。
2、我國(guó)集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在的問(wèn)題
“按被征土地原用途補(bǔ)償”標(biāo)準(zhǔn)存在著一些問(wèn)題：
第一，剝奪了農(nóng)民享有土地增值收益的分配權(quán)。威廉.配第說(shuō)過(guò)：“土地是財(cái)富之母”。人多地少是中國(guó)的基本國(guó)情，伴隨城市化的快速發(fā)展，這一矛盾更加突出并使城市周邊的農(nóng)村土地具有巨大的增值空間，具體的增值收益表現(xiàn)為高額出讓的價(jià)格和低廉補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格的差額， 根據(jù)“漲價(jià)歸公”理論，這一巨大級(jí)差收益歸政府所有。其依據(jù)是漲價(jià)部分不是農(nóng)村集體勞動(dòng)的結(jié)果，而是取決于變更的土地規(guī)劃、土地市場(chǎng)的供求狀況。 “漲價(jià)歸公”的做法使農(nóng)民集體排除在城鄉(xiāng)一體化及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之外，剝奪了農(nóng)村集體對(duì)土地增值收益的分配權(quán)。
第二，以“年產(chǎn)值倍數(shù)”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能體現(xiàn)土地的真正價(jià)值，眾所周知，市場(chǎng)是配置資源的最佳手段，在農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，土地價(jià)格依舊以集體土地年產(chǎn)值為基數(shù)而非市場(chǎng)供求機(jī)制決定確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，扭曲了土地價(jià)格的形成機(jī)制，而且直接損害農(nóng)村集體及其農(nóng)民的切身利益，無(wú)法保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。
現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的核心問(wèn)題不在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低，而在于它的補(bǔ)償政策原則--“按被征土地原用途補(bǔ)償”，政府因公共利益需要，根據(jù)征地政策將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地征收為國(guó)有建設(shè)用地，既然被征土地已納入城市規(guī)劃區(qū)，其最佳用途已不是現(xiàn)有用途（農(nóng)地），而是潛在用途（可以滿足城市發(fā)展的建設(shè)用地），作為農(nóng)地的所有權(quán)人及使用權(quán)人的農(nóng)村集體組織及農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)與城市政府、開(kāi)發(fā)商一起作為這土地最佳用途變化而產(chǎn)生土地增值收益分配主體。以“按被征土地最佳用途補(bǔ)償“原則，市場(chǎng)決定征地補(bǔ)償價(jià)格，既能保障農(nóng)民對(duì)土地增值收益的分配權(quán)，也可以體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。
3、現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下的評(píng)估方法
3.1征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成
基于我國(guó)現(xiàn)有的征地補(bǔ)償政策，現(xiàn)階段大多采用成本逼近法進(jìn)行測(cè)算。首先我們要了解運(yùn)用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的各項(xiàng)組成。土地征地補(bǔ)償價(jià)格主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、住房安置費(fèi)、青苗補(bǔ)助費(fèi)、附著物補(bǔ)助費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)及其他費(fèi)用共9項(xiàng)費(fèi)用。
3.2現(xiàn)有集體土地征地補(bǔ)償價(jià)格實(shí)例分析
成本逼近法就是以征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和。其計(jì)算公式為：
土地征地補(bǔ)償價(jià)格＝土地補(bǔ)償費(fèi)＋安置補(bǔ)助費(fèi)＋住房安置費(fèi)＋青苗補(bǔ)助費(fèi)＋附著物補(bǔ)助費(fèi)＋征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開(kāi)墾費(fèi)+其他費(fèi)用
該價(jià)格與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中成本逼近法的土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)一致。本文以眉山市東坡區(qū)集體土地征收補(bǔ)償為例，該區(qū)域集體土地征地補(bǔ)償基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：（見(jiàn)下表）
土地征地補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：
4、新評(píng)估方法的探討--城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剝離法
本文認(rèn)為，新征地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法應(yīng)該建立在“按被征土地最佳用途補(bǔ)償“原則基礎(chǔ)上，被征土地的價(jià)值不能單純理解為現(xiàn)有用途下土地的價(jià)值,而是應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償中確立最佳用途原則,使得集體土地的補(bǔ)償真正體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。國(guó)有土地的用途有明確的規(guī)劃限制, 土地征收后的規(guī)劃用途往往就是該土地在征收時(shí)或其后合理時(shí)間內(nèi)的最佳用途。
本文采用城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剝離法來(lái)測(cè)算征地補(bǔ)償價(jià)格。城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剝離法運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理，利用城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)倒推出征地補(bǔ)償成本。即在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后建設(shè)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，得到土地的剩余價(jià)格（即征地補(bǔ)償價(jià)格）。
農(nóng)村集體土地被征收后需要對(duì)其進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（“六通”）建設(shè)、場(chǎng)地平整，使之成為具備施工條件的熟地，按照假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理可得出：
征地補(bǔ)償價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-管理費(fèi)用-投資利息-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)格：因征用的集體土地一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，因此可參照城鎮(zhèn)末級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：將生地開(kāi)發(fā)成具備施工條件的熟地需要投入的費(fèi)用，一般為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和宗地內(nèi)的場(chǎng)地平整費(fèi)。
管理費(fèi)用、投資利息、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：按照客觀費(fèi)用計(jì)算。
同樣我們以眉山市東坡區(qū)為例，假設(shè)被征地土地臨近城鎮(zhèn)商業(yè)用地Ⅲ級(jí)，在基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的條件下（住宅年期70年，容積率2.2，宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”），征地后土地的價(jià)格為1329元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為70元/平方米，管理費(fèi)用、利息、利潤(rùn)共400元/平方米，則征地補(bǔ)償價(jià)格為929元/平方米，遠(yuǎn)大于上面計(jì)算的189元/平方米。經(jīng)過(guò)這樣計(jì)算，農(nóng)民的利益得到很好的保障，也體現(xiàn)出市場(chǎng)決定土地價(jià)值。
5、結(jié)論
正如前所述，我國(guó)現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度的核心問(wèn)題不在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低，而在于它的補(bǔ)償政策原則--“按被征土地原用途補(bǔ)償”。我們探討的新評(píng)估方法以“按被征土地最佳用途補(bǔ)償”為原則，市場(chǎng)定價(jià)。雖然其在理論上有可行性，終究還需要政策的支撐，要改變我國(guó)現(xiàn)有的征地補(bǔ)償價(jià)格低的情況，就需要改革現(xiàn)有的征地補(bǔ)償原則，只有將征地補(bǔ)償價(jià)格賦予市場(chǎng)內(nèi)涵，才能建立起真正公平合理的征地補(bǔ)償制度。（國(guó)策成都 技術(shù)部）
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