摘要：
臺(tái)灣地區(qū)共有土地36188平方公里，主要由內(nèi)政部地政司以及國土測繪中心、土地重劃工程處和市、縣地政部門具體管理。2013年1月，臺(tái)灣當(dāng)局開始組建內(nèi)政部國土管理署，下轄城鄉(xiāng)發(fā)展分署、國土重劃分署和國土測繪中心等，對(duì)各部門土地管理職能重新進(jìn)行調(diào)整。
臺(tái)灣地區(qū)土地管理政策簡介
臺(tái)灣地區(qū)土地管理政策的原則主要包括“地盡其利、地利共享”“平均地權(quán)、照價(jià)納稅、照價(jià)收買、漲價(jià)歸公”等。這些原則細(xì)化于“土地法”、“土地稅法”、“土地法實(shí)施法”、“土地征收條例”、“平均地權(quán)條例
臺(tái)灣地區(qū)共有土地36188平方公里，主要由內(nèi)政部地政司以及國土測繪中心、土地重劃工程處和市、縣地政部門具體管理。2013年1月，臺(tái)灣當(dāng)局開始組建內(nèi)政部國土管理署，下轄城鄉(xiāng)發(fā)展分署、國土重劃分署和國土測繪中心等，對(duì)各部門土地管理職能重新進(jìn)行調(diào)整。
臺(tái)灣地區(qū)土地管理政策簡介
臺(tái)灣地區(qū)土地管理政策的原則主要包括“地盡其利、地利共享”“平均地權(quán)、照價(jià)納稅、照價(jià)收買、漲價(jià)歸公”等。這些原則細(xì)化于“土地法”、“土地稅法”、“土地法實(shí)施法”、“土地征收條例”、“平均地權(quán)條例”、“土地登記規(guī)則”、“地籍測量實(shí)施規(guī)則”、“地價(jià)評(píng)議委員會(huì)組織規(guī)則”、“土地稅減免規(guī)則”等一整套規(guī)定中，貫穿于土地登記、土地使用、土地稅收、土地征收、土地市場管理全過程。
一、地權(quán)制度
臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行公私兼有的地權(quán)制度。公有土地包括國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市）有土地。公有土地收益列入政府預(yù)算。據(jù)臺(tái)灣《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》2013年報(bào)道，目前“國有地占臺(tái)灣土地總面積超過60%”。私有土地包括公司、團(tuán)體和個(gè)人所有土地。為保持私人與社會(huì)土地利益的平衡，防止私有土地危害社會(huì)利益，臺(tái)灣當(dāng)局“憲法”規(guī)定：“私人取得的土地私有權(quán)，應(yīng)受法律限制?！薄巴恋胤ā睂?duì)此進(jìn)行了細(xì)化。例如，“限制私有土地面積最高額”、“規(guī)定土地分割最小面積”、“扶持自耕農(nóng)”，還規(guī)定了海岸一定限度內(nèi)的土地、公共交通道路、名勝古跡等10種土地不得私有，已經(jīng)私有的，要征為公有；林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地及要塞軍備及領(lǐng)域邊境土地不得轉(zhuǎn)移、租賃給外國人等。
臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立的土地物權(quán)，除土地所有權(quán)以外，還包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)和耕作權(quán)。
二、房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
1999年6月29日發(fā)布執(zhí)行的“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物（以下簡稱建物）之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記。”“土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機(jī)關(guān)者，由該土地所在地之登記機(jī)關(guān)辦理之?！薄敖ㄎ锟缭蕉€(gè)以上登記機(jī)關(guān)轄區(qū)者，由該建物門牌所屬之登記機(jī)關(guān)辦理之?！?br />
臺(tái)灣地區(qū)土地登記采取托倫斯登記主義，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。登記具有絕對(duì)效力，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力”。臺(tái)灣的地政部門從所收取登記費(fèi)中提存10％作為土地登記儲(chǔ)金，專門用于因地政部門登記錯(cuò)誤給權(quán)利人造成損害的賠償。
三、土地稅收制度
土地稅收的目的，不僅是財(cái)政來源，還包括促進(jìn)土地合理利用，抑制土地投機(jī)。
在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，臺(tái)灣地區(qū)不僅征收房屋稅，還征收地價(jià)稅、田賦。地價(jià)稅以市縣每年公布的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為主要征稅依據(jù)。地價(jià)稅運(yùn)用累進(jìn)稅率及加征空地稅的方法來調(diào)整土地分配，促進(jìn)土地利用。具體內(nèi)容：（1）地價(jià)稅每年征收一次，采用一般累進(jìn)稅率，共七級(jí)。未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)時(shí)按基本稅率千分之十五征稅；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)在百分之五百以上者，以每超過百分之五百為一級(jí)距，每一級(jí)距內(nèi)各就其超過部分，逐級(jí)加征千分之十，以加至最高稅率千分之七十為止（臺(tái)灣“土地稅法”第16條，臺(tái)灣“平均地權(quán)條例”第19條。）。（2）優(yōu)惠稅率。對(duì)自用住宅用地、工業(yè)用地、公共設(shè)保留地、公有土地采用優(yōu)惠稅率（臺(tái)灣“土地稅法”第17、18、19、20條。）。（3）對(duì)超過期限未建筑使用的私用空地要加征空地稅?？盏囟愵~為應(yīng)繳地價(jià)稅的3倍以上10倍以下。
在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，購買者繳納契稅，出賣者繳納土地增值稅。土地增值稅按其移轉(zhuǎn)現(xiàn)值減除原規(guī)定地價(jià)或前次移轉(zhuǎn)時(shí)申報(bào)之現(xiàn)值，再減除土地所有人為改良土地已支付之工程受益費(fèi)、土地重劃費(fèi)用等全部費(fèi)用后，就其余額，即土地自然漲價(jià)部分課征。政府出售之公有土地、因繼承移轉(zhuǎn)之私有土地、及私有土地贈(zèng)與政府供公共使用者，均免征該稅。納稅義務(wù)人是：土地有償移轉(zhuǎn)時(shí)，以原所有人為納稅義務(wù)人；土地設(shè)定典權(quán)時(shí)，以出典人為納稅義務(wù)人。土地增值稅稅率有一般累進(jìn)稅率（共三檔：40%、50%、60%）、自用住宅優(yōu)惠稅率、改良利用優(yōu)惠稅率（改良荒地與重劃土地）、被征收土地優(yōu)惠稅率、另行購買土地退還原繳土地增值稅、土地投機(jī)加重稅率。此外，還設(shè)有遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅、所得稅、印花稅等相關(guān)稅種。
四、土地征收、征用制度
根據(jù)臺(tái)灣“土地法”規(guī)定，因公共事業(yè)需要，或者政府機(jī)關(guān)因?qū)嵤﹪医?jīng)濟(jì)政策，可以征收私有土地。但征收范圍，應(yīng)以公共事業(yè)所需或者以法律規(guī)定為限。一是為興辦公益事業(yè)的需要。包括：國防事業(yè)；交通事業(yè)；公用事業(yè)；水利事業(yè)；公共衛(wèi)生；政府機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)及其它公共建筑；教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)；國營事業(yè)及其它由政府興辦以公共利益為目的之事業(yè)。二是因?qū)嵤┙?jīng)濟(jì)政策。所謂實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策，其范圍很廣，因此，特別明確以法律規(guī)定征收私有土地為限。如“土地法”第29條、第89條、第92條，對(duì)私有土地超過最高面積限制、對(duì)私有空地及荒地，對(duì)新設(shè)立都市的用地，規(guī)定了市、縣政府可以依法征收。
征收種類。一是區(qū)段征收，為實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策、新設(shè)都市地域或者舉辦國防事業(yè)、公用事業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行區(qū)段征收。區(qū)段征收是城市的一種開發(fā)模式，它是將城市劃定范圍內(nèi)的土地全部予以征收，并重新分宗整理、規(guī)劃開發(fā)，由政府取得開發(fā)目的所需要的土地，其他土地再進(jìn)行放領(lǐng)、出賣或者租賃，以償還開發(fā)成本，改善地區(qū)土地開發(fā)利用。區(qū)段征收的土地，被征收土地者可以選擇申請現(xiàn)金補(bǔ)償、抵價(jià)地補(bǔ)償或者申請優(yōu)先買回土地，使其能夠共享區(qū)段征收后的土地開發(fā)利益。二是保留征收，為開辟交通路線、興辦公用事業(yè)、新設(shè)都市地域、國防事業(yè)可以實(shí)施保留征收。所謂保留征收，是指為將來需用的土地，在未需用以前，預(yù)為呈請核定公布其征收之范圍，并禁止妨礙征收的使用。但保留征收的期間，不得超過三年，逾期不征收，視為撤銷。但因舉辦交通路線或國防事業(yè)的，可申請核定延長保留征收期間，但延長期間至多五年。三是其它征收。
臺(tái)灣“土地征收條例”規(guī)定，征收土地由市縣主管部門公告，并書面通知土地或土地改良物（地上附著物）所有權(quán)人及他項(xiàng)權(quán)利人。公告期為30日。補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于公告期滿后15日內(nèi)發(fā)給。報(bào)經(jīng)行政院核準(zhǔn)，準(zhǔn)以土地債券搭發(fā)補(bǔ)償。對(duì)征收補(bǔ)償價(jià)額不服的，由地價(jià)評(píng)議委員會(huì)復(fù)議。對(duì)復(fù)議結(jié)果不服的，可依法提起行政救濟(jì)。
臺(tái)灣“土地征收條例”還規(guī)定，“因興辦臨時(shí)性之公共建設(shè)工程，得征用私有土地或土地改良物?！薄罢饔猛恋鼗蛲恋馗牧嘉铮瑧?yīng)發(fā)給所有權(quán)人或地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)人使用補(bǔ)償費(fèi)；其每年補(bǔ)償費(fèi)，土地依公告土地現(xiàn)值百分之十計(jì)算，土地改良物依征收補(bǔ)償費(fèi)百分之十計(jì)算。征用期間不足一年者，按月計(jì)算之；不足一月者，按日計(jì)算之。”
五、土地重劃制度
土地重劃制度，包括市地重劃和農(nóng)地重劃。
1、市地重劃。就是依照都市計(jì)劃，將畸零細(xì)碎、形狀不整的土地，就原有位次予以交換分合，興辦各項(xiàng)公共設(shè)施，所需費(fèi)用及公共設(shè)施用地由土地所有權(quán)人按受益比例共同負(fù)擔(dān)，政府無需負(fù)擔(dān)開發(fā)費(fèi)用，而重劃后各宗土地都形狀方整，立即可供建設(shè)使用。其運(yùn)作方式與“區(qū)段征收”相同。先由政府在需要改造的都市建成區(qū)內(nèi)劃定“重劃區(qū)”，然后由政府或重劃實(shí)施單位貸款完成拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施改造。對(duì)規(guī)劃整理后可供建筑地用的，由原土地所有權(quán)人領(lǐng)回抵價(jià)地進(jìn)行直接開發(fā)，或出售或租賃出去。在市地重劃中一般用于基礎(chǔ)設(shè)施改造的土地約占重劃區(qū)面積的40％左右，可提供給原土地所有權(quán)人處分的土地也約占40％左右。剩余的20％左右由政府或重劃實(shí)施單位以標(biāo)準(zhǔn)（拍賣）的方式實(shí)現(xiàn)，償還拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施改造的貸款。這樣，既使政府在不投入或少投入的情況下取得了改造基礎(chǔ)設(shè)施所需的用地，實(shí)現(xiàn)了舊城改造的目的，也使重劃區(qū)的原土地所有權(quán)人得到了增值后土地的開發(fā)權(quán)和收益權(quán)。“市地重劃”是一種綜合性土地改良事業(yè)，是促進(jìn)都市土地利用、發(fā)展都市建設(shè)，突破都市建設(shè)籌措財(cái)務(wù)費(fèi)用困難的有效措施之一，也是實(shí)施平均地權(quán)政策的重要一環(huán)。顧及政府人力、財(cái)力有限，或有無法適時(shí)配合實(shí)施開發(fā)的情形，因此開始獎(jiǎng)勵(lì)民間自辦重劃，以擴(kuò)大“市地重劃”的績效。據(jù)初步了解，僅臺(tái)北市通過土地重劃，增加財(cái)政收入約100億新臺(tái)幣。
2、農(nóng)地重劃。為改變農(nóng)地不規(guī)則，灌溉、排水不順暢，無法實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化的問題，通過對(duì)農(nóng)地實(shí)行重劃，將個(gè)人零星分散的地塊整合調(diào)整，使農(nóng)用地拉直、排列整齊，形成能直接灌溉、排水，規(guī)則的農(nóng)用地塊，方便機(jī)械化耕作，對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)生較好的效果。據(jù)介紹，臺(tái)灣地區(qū)80％的農(nóng)地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)重劃，從看到的部分講，農(nóng)田布局合理，井井有條。
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