摘要： 1. “兩權(quán)”抵押文件適用于291個試點縣
2015年底，全國人大授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個縣級行政區(qū)進行農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，在天津市薊縣等59個縣級行政區(qū)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。此次兩個文件的適用地區(qū)僅限于上述區(qū)域。
2. 什么樣的農(nóng)地、農(nóng)房（宅基地）允許抵押貸款
先說農(nóng)地，通過家庭承包方式依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)和通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶及農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，均可向銀行業(yè)金融機構(gòu)申請抵押貸款。
農(nóng)戶須滿足4個條
1. “兩權(quán)”抵押文件適用于291個
試點縣
2015年底，全國人大授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個縣級行政區(qū)進行
農(nóng)村承包
土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，在天津市薊縣等59個縣級行政區(qū)開展
農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。此次兩個文件的適用地區(qū)僅限于上述區(qū)域。
2. 什么樣的農(nóng)地、農(nóng)房（宅基地）允許抵押貸款
先說農(nóng)地，通過家庭承包方式依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)和通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶及農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，均可向銀行業(yè)金融機構(gòu)申請抵押貸款。
農(nóng)戶須滿足4個條件：具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。
如為農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，除上述條件外還需滿足兩點：征得承包方同意，并已與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認證明，且已按合同約定方式支付了土地租金。
至于農(nóng)房或宅基地，除具有完全民事行為能力，無不良信用記錄、抵押物沒有權(quán)屬爭議并持有政府部門權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍，征得所在的集體經(jīng)濟組織書面同意這些基本條件外，還要證明借款人有其他長期穩(wěn)定居住場所。以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當取得其他共有人的書面同意。
3. “兩權(quán)”抵押物是什么
農(nóng)地申請抵押貸款，是以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押，土地所有權(quán)仍歸村集體所有。
農(nóng)民住房申請抵押貸款，也只能以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押，宅基地所有權(quán)不變，仍歸村集體所有。
4. 貸款用途有何要求？
無論是農(nóng)地還是農(nóng)房抵押，貸款，應(yīng)當優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認可的合法用途。
5. 抵押物價值如何確定
銀行等金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用、借款需求以及抵押物價值、可抵押期限等，來確定貸款抵押率、貸款額度、貸款期限，并參考央行同期同檔次基準利率自主確定貸款利率。
同時，借貸雙方可采取委托第三方評估機構(gòu)評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值。
另外，誠實守信、有財政貼息、農(nóng)業(yè)保險或農(nóng)民住房保險等增信手段支持的借款人，可適當提高貸款抵押率。
6. 如何保障通過抵押、流轉(zhuǎn)獲得的農(nóng)地、農(nóng)房權(quán)利
農(nóng)地抵押的借貸雙方，要按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門或試點地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺辦理承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記。受理抵押登記的部門對用于抵押的承包土地的經(jīng)營權(quán)權(quán)屬進行審核、公示。農(nóng)房抵押的借貸雙方，要按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)政府確定的不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)抵押登記。
農(nóng)地、農(nóng)房房抵押借款人不履行到期債務(wù)，或者需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人可通過貸款重組、按序清償、土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)或房產(chǎn)變賣、拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。
此外，試點地區(qū)政府將加快推進行政轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證，政府還鼓勵探索通過合同鑒證、登記頒證等方式對流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)進行權(quán)屬確認。
7. 有哪些鼓勵措施
為提高金融機構(gòu)對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的積極性，文件鼓勵試點地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金，或農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金，用于分擔(dān)各種不可抗力造成的貸款損失，同時對“兩權(quán)”抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。
此外，通過政府性擔(dān)保公司提供擔(dān)保、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺提供擔(dān)保等多種方式，為“兩權(quán)”抵押貸款主體融資增信。
