摘要：2月23日，四部委（財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀、銀監(jiān)會(huì)）共同下發(fā)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》，對(duì)現(xiàn)在備受詬病的地方政府土地制度做出新的規(guī)定。此次政策核心要點(diǎn)是：禁止城投公司插手土地儲(chǔ)備工作，禁止利用土地向銀行貸款。
2月23日，四部委（財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀、銀監(jiān)會(huì)）共同下發(fā)《關(guān)于規(guī)范
土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》，對(duì)現(xiàn)在備受詬病的地方
政府土地制度做出新的規(guī)定。此次政策核心要點(diǎn)是：禁止城投公司插手
土地儲(chǔ)備工作，禁止利用土地向銀行貸款。
在土地市場比較活躍、房地產(chǎn)市場比較火熱的情況下，土地融資的風(fēng)險(xiǎn)還難以暴露，隨著土地市場逐步清冷，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷狀態(tài)，土地融資的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，政府債務(wù)的危機(jī)也越來越嚴(yán)重了。在此背景下，改變土地出讓制度，叫停地方政府的土地融資，特別是土地儲(chǔ)備融資，就顯得十分重要而緊迫。
原有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，大致有四部分工作：土地一級(jí)開發(fā)、土地二級(jí)開發(fā)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、保障性安居工程建設(shè)。新規(guī)要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：保留土地一級(jí)開發(fā)工作、剝離土地二級(jí)開發(fā)工作、剝離城市基礎(chǔ)建設(shè)工作、剝離保障性安居工程建設(shè)，并限期在2016年12月31日前完成剝離。
新規(guī)直接目的是限制土地儲(chǔ)備規(guī)模、限制地方政府融資，但根本目的是去庫存，此外還有可能降房價(jià)。那對(duì)信托影響幾何？
新規(guī)重要一條是，“土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲(chǔ)備工作。”這也就是禁止城投公司再參與土地一級(jí)開發(fā)，從而地方政府借助城投公司融資的項(xiàng)目相對(duì)有所減少，對(duì)信托而言，會(huì)間接影響融資平臺(tái)類項(xiàng)目的發(fā)行。
另一方面，少了城投公司這一個(gè)“中間商”，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與開發(fā)商直接對(duì)話，土地出讓價(jià)格有可能降低，開發(fā)商拍地成本降低，借助信托融資的該類產(chǎn)品收益率會(huì)有所下降。
新規(guī)另外重要的一條是，“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資?！边@就從源頭禁止了抵押“生地”獲得貸款的行為，最終目的是減少土地開發(fā)，控制政府債務(wù)。對(duì)信托而言，存在一定的機(jī)會(huì)，雖然銀監(jiān)會(huì)2010年2月明確規(guī)定“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”，但信托具有制度優(yōu)勢(shì)，可以構(gòu)建土地儲(chǔ)備信托的模式進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資。
土地儲(chǔ)備信托是指政府在建立土地儲(chǔ)備制度的前提下，土地儲(chǔ)備中心將特定土地的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給一種特殊目的信托公司SPV，與其簽訂委托合約并將SPV作為證券發(fā)行人，在資本市場上發(fā)行代表對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)享有按份權(quán)益的土地信托受益憑證，SPV在實(shí)現(xiàn)銷售收入后，按照委托合約的規(guī)定，對(duì)土地儲(chǔ)備中心支付土地信托利益。
