近日，在央行“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)和金融扶貧工作座談會(huì)議后，土地流轉(zhuǎn)抵押貸款政策開始逐步下達(dá)，各金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門都全面不受推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)抵押貸款工作。那土地流轉(zhuǎn)抵押貸款到底是什么意思？貸款流程又是怎樣的？我們將以地方的實(shí)際情況來做出解釋。
首先，弄清楚土地流轉(zhuǎn)是什么意思？土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，也就是所謂的保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的行為即為土地流轉(zhuǎn)。
其次，土地流轉(zhuǎn)貸款又是什么？土地抵押貸款即為以流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)作抵押來對(duì)取得土地使用權(quán)的個(gè)體承包戶、家庭農(nóng)場(chǎng)和土地合作社等進(jìn)行貸款發(fā)放。涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)貸款合同，來監(jiān)督項(xiàng)目資金運(yùn)行，到期償還存在困難的情況下，可依法對(duì)土地使用權(quán)及地面作物進(jìn)行拍賣獲償。
農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款模式屬于貸款行業(yè)的創(chuàng)新延伸，不僅有效保證了農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體的資金需求，并且很大程度上促進(jìn)了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，還實(shí)現(xiàn)了政、銀、企、農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)主等多方共贏的目標(biāo)。以下為家庭農(nóng)場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)與合作社土地流轉(zhuǎn)貸款模式在兩個(gè)地區(qū)的試點(diǎn)詳解。
一、家庭農(nóng)場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)貸款模式（以吉林為例）
1、法律依據(jù)
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，不能抵押土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但土地收益保證貸款辦理過程中并不涉及對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。這一創(chuàng)新有效地規(guī)避了相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、模式介紹
在土地收益保證貸款的規(guī)則設(shè)計(jì)中，由縣級(jí)政府成立物權(quán)融資服務(wù)中心設(shè)立了物權(quán)融資公司。物權(quán)融資公司所受讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其實(shí)是僅發(fā)揮擔(dān)保功能的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而實(shí)際對(duì)土地進(jìn)行占有并使用收益的都是原土地承包人。物權(quán)融資公司是能夠讓農(nóng)地充分發(fā)揮效用的合格受讓主體。土地收益保障的概念和成立物權(quán)融資公司的做法解決了這項(xiàng)創(chuàng)新的合法性問題。
3、操作流程
所需材料：場(chǎng)主身份證、戶口本、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，申請(qǐng)表，還款計(jì)劃說明書，所需材料全部要加蓋家庭農(nóng)場(chǎng)公章。
操作流程：農(nóng)民首先將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給“物權(quán)中心”，然后農(nóng)民就可以此向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。當(dāng)農(nóng)民正常歸還金融機(jī)構(gòu)借款后，“物權(quán)中心”與農(nóng)民達(dá)成的土地流轉(zhuǎn)合同自動(dòng)解除;當(dāng)農(nóng)民沒有按時(shí)償還金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，“物權(quán)中心”將獲得的農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)另行發(fā)包，將發(fā)包獲得的款項(xiàng)歸還金融機(jī)構(gòu)，待新的承包人承包期限屆滿后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)再退還給原土地承包人。
二、合作社流轉(zhuǎn)土地貸款模式（以山東棗莊為例）
1、從法律法規(guī)的合法性
首先，土地合作社在辦理土地使用權(quán)質(zhì)押貸款時(shí)，以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收入作為質(zhì)押對(duì)象和還款來源，以“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”為質(zhì)押標(biāo)的物，即以土地上的農(nóng)作物、樹木、林果等附著物收入為第一還款來源，抵押的是土地收益，土地承包權(quán)仍然歸農(nóng)民所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸合作社使用，實(shí)際上體現(xiàn)的是農(nóng)民土地使用權(quán)中的用益物權(quán)，從而避免了土地使用權(quán)不可抵押的法律限制。
其次，棗莊市中級(jí)人民法院出具了法律意見書，出臺(tái)了關(guān)于“農(nóng)村土地改革提供司法保障和服務(wù)的見”和“關(guān)于切實(shí)保護(hù)涉農(nóng)金融債權(quán)的意見”方面的文件，重點(diǎn)解決了農(nóng)民不會(huì)失地、銀行貸款來源有保障兩方面問題，并為土地抵押提供了法律保障。
第三，棗莊市政府向農(nóng)民頒發(fā)的《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》期限為20年，小于《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》有效期為30年的規(guī)定，當(dāng)借款人不能清償?shù)狡诮杩疃少|(zhì)押權(quán)人實(shí)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)時(shí)，是以《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》記載的期限內(nèi)土地使用權(quán)的變現(xiàn)價(jià)款優(yōu)先受償?shù)摹?
2、模式介紹
棗莊市政府首選市中區(qū)、山亭區(qū)、滕州市、嶧城區(qū)、薛城區(qū)、臺(tái)兒莊區(qū)6個(gè)區(qū)(市)推行土地流轉(zhuǎn)制度改革試點(diǎn)，通過“發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證、組建農(nóng)村土地合作社、建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)、實(shí)施金融跟進(jìn)”等“四位一體”運(yùn)作模式的制度設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮土地使用權(quán)的擔(dān)保功能和融資功能。
3、土地收益權(quán)抵押貸款流程
所需材料：土地合作社以入股會(huì)員的土地使用產(chǎn)權(quán)證在縣級(jí)土地管理部門換成合作社統(tǒng)一的土地使用產(chǎn)權(quán)證。合作社營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證、信用社申請(qǐng)貸款表。
流程：信用社對(duì)土地合作社的土地質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)面積、銷售利潤(rùn)等進(jìn)行調(diào)查評(píng)估后，對(duì)土地合作社的貸款申請(qǐng)進(jìn)行審批，確定授信額度發(fā)放貸款。質(zhì)押后土地使用產(chǎn)權(quán)證交土地產(chǎn)權(quán)交易所保管。
