摘要：" 工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地只能建工業(yè)廠房嗎？工業(yè)用地上還能建什么樣的物業(yè)呢？看完這篇文章你就了解了！
什么是工業(yè)物業(yè)？即"
工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地只能建工業(yè)廠房嗎？工業(yè)用地上還能建什么樣的物業(yè)呢？看完這篇文章你就了解了！
什么是工業(yè)物業(yè)？即工業(yè)用地上準(zhǔn)建的物業(yè)。一是用于工業(yè)生產(chǎn)活動目的的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等，二是用于配合生產(chǎn)活動的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施，如員工宿舍、行政管理用房、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。
在工業(yè)用地上發(fā)展有兩個極端，一個是強行違規(guī)，一個是完全規(guī)矩，前者利益誘惑大、違規(guī)風(fēng)險大，后者利潤薄，兼顧利潤和法紀(jì)才是正解。一般的思路如此：保持工業(yè)用地屬性→巧立名目立項建造→驗收合格得到預(yù)售證→適當(dāng)改造為非工業(yè)物業(yè)→買賣雙方達成共識，以工業(yè)用地屬性產(chǎn)權(quán)交易。
如何直接以工業(yè)用地性質(zhì)進行辦公或住宅的銷售？首先看看工業(yè)用地上可以開發(fā)哪些非工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，它們的操作手法各是怎樣。
按照產(chǎn)品形態(tài)可分為別墅、獨棟辦公樓、高層寫字樓、其他辦公樓、公寓、酒店公寓、酒店等七種，相應(yīng)的概念名目有商務(wù)別墅、總部辦公、總部基地、研發(fā)樓、人才公寓、專家樓、內(nèi)訓(xùn)基地等。
1、別墅
?。?）產(chǎn)品特點
?、倜芏容^大。工業(yè)用地統(tǒng)計率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般獨棟別墅用地容積率低于0.5，建筑密度小于30%，這導(dǎo)致工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品比住宅用地上的密度大，舒適性和私密性不如后者。
?、趩翁酌娣e大。由于工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品單價較一般別墅低，而別墅產(chǎn)品往往只用考慮總價控制，所以工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品單套面積比一般別墅大，一般在400-1000平方米，而一般別墅產(chǎn)品單套面積一般在500平方米以下。
?、酃δ芸臻g更加豐富靈活。由于土地用途限制，工業(yè)用地上的別墅產(chǎn)品不能強調(diào)其住宅用途，往往以商務(wù)辦公別墅的定位出現(xiàn)，但其產(chǎn)品內(nèi)部功能空間設(shè)置靈活，隔斷較少，達到宜商宜住的效果。
?。?）操作模式
以商務(wù)別墅、花園辦公墅等名義立項建造獨棟，拿到工業(yè)用地上的獨立產(chǎn)權(quán)對外出售。
2、獨棟辦公樓
?。?）產(chǎn)品特點
?、偬赜歇殫澬螒B(tài)。工業(yè)用地上獨棟辦公項目容積率一般在1-2之間，多以獨棟形態(tài)排布，而商辦用地上的辦公樓容積率則在3以上，多以高層整棟布局。
?、诋a(chǎn)品特點上更注重生態(tài)綠化景觀。由于占地規(guī)模較大且有獨棟形態(tài)，可以做到綠地環(huán)境，并配備中央景觀軸、迷你公園等普通辦公樓無法媲美的大組團綠化。
?、圩⒅禺a(chǎn)品附加值。附送陽臺、屋頂花園、挑高等，如天驥智谷的屋頂花園、復(fù)地中環(huán)天地的地下室。
?。?）操作模式
以研發(fā)辦公樓名義立項，建造獨棟辦公樓，驗收合格對外出售，驗收不合格與政府協(xié)商取得產(chǎn)權(quán)證。
廣東省寶安中心區(qū)中錦大廈整棟寫字樓急售
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3、高層寫字樓
這種產(chǎn)品在研究的城市中只有深圳具備開發(fā)條件，花樣年利用深圳可分割轉(zhuǎn)讓50%的政策建造香年廣場、美年廣場等高層寫字樓，如美年廣場共350套， 50%約175套于2011年4月-11月售完，回籠資金8億元。
另也有在工業(yè)用地上建高層寫字樓，但產(chǎn)權(quán)不可分割到套，如純是看產(chǎn)品，推薦北京ABP總部基地金融港。
4、其他辦公樓
引入“廠辦一體”產(chǎn)業(yè)園理念，達到工業(yè)用地開發(fā)商辦物業(yè)的目的。以產(chǎn)業(yè)基地立項，建造模塊化辦公樓，定向招商對外出售，功能分割為廠辦一體。如鄭州臺灣科技園智慧中心、杭州能源與環(huán)境產(chǎn)業(yè)園。
上海全新產(chǎn)權(quán)獨門獨院廠房辦公樓一體出售
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5、公寓
不合法的公寓很多，不乏出售后被強制拆除的，合法化的公寓案例是張江東區(qū)人才公寓。
?。?）產(chǎn)品特點
?、俟I(yè)用地、廠房性質(zhì)產(chǎn)證
?、诰G化環(huán)境、配套設(shè)施較差
?、塾蓮S房改造，內(nèi)部分割衛(wèi)生間、廚房，但房中仍是“一大統(tǒng)”——廳、臥尚未分割
?。?）操作模式
目前在工業(yè)用地上辦出廠房產(chǎn)證的公寓項目很稀有，張江東區(qū)人才公寓在上海也是絕無僅有，關(guān)鍵是與區(qū)域政府機構(gòu)和一級開發(fā)商達成合作購買協(xié)議。2006年，由于張江規(guī)劃問題，區(qū)域住宅少，人才租房難，為了留住人才，在浦東新區(qū)和張江的領(lǐng)導(dǎo)支持下，東聯(lián)發(fā)投資4300多萬元，收購了張江園區(qū)北部的134套公寓，作為“人才公寓”。
2006年溫州投資客合資開發(fā)，開發(fā)商老板為溫州商人、九川投資董事長錢仁高。小區(qū)初期名叫《浦東國際醫(yī)療器械園》和《國際機電數(shù)碼園》，本來是做一個高科技產(chǎn)品交流中心。2007年項目建成，2008年下半年，小區(qū)房源的小產(chǎn)證也已經(jīng)辦出來。
6、酒店公寓
產(chǎn)品本身與普通酒店公寓無顯著差異，但不可辦理小產(chǎn)權(quán)，處理方式方面推薦兩個案例：北京Mini派，開發(fā)商采取認租20年，之后自動續(xù)租的方式；上海三盛公寓，開發(fā)商采取出賣50年使用權(quán)方式。
7、酒店
聯(lián)華國際以內(nèi)訓(xùn)基地名義立項東莞群英會鄉(xiāng)村體育酒店，集客房、餐飲、娛樂、休閑、會議、各類運動場所及培訓(xùn)學(xué)校為一體，主要承擔(dān)聯(lián)華國際對外接待任務(wù)和培訓(xùn)活動，同時對外營業(yè)。該模式須有強大的政府公關(guān)，并不能大規(guī)模擴建和大肆宣傳對外營業(yè)，目前該項目已被報道，并使得政府令其整改，并按“三舊”改造享受優(yōu)惠政策。
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