土地抵押權(quán)真的有優(yōu)先權(quán)嗎？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用土地作為抵押物，向銀行貸款或通過銀行辦理委托貸款的情況經(jīng)常發(fā)生，但是，若債務人違約，債權(quán)人能否以抵押物拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償呢？實踐中，土地抵押權(quán)的實現(xiàn)還受其他法定優(yōu)先權(quán)的制約。
一、法定優(yōu)先權(quán)的種類
1、建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)
我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償問題的批復》也明確規(guī)定，工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設工程價款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)受償。
2、稅收優(yōu)先權(quán)
《稅收征收管理法》第45條明確規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，納稅應當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”根據(jù)這一規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關(guān)有權(quán)先于抵押權(quán)人處置抵押物并就處置價款優(yōu)先受償，即使抵押權(quán)人已處置抵押物或以折價行使受償，稅務機關(guān)也有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償欠稅企業(yè)應繳的稅款。
3、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”因此，就以劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的受償順序只能屈居于土地使用權(quán)出讓金之后。
4、職工安置費優(yōu)先權(quán)
《國務院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)時，其依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案。《國務院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)有關(guān)問題的補充通知》規(guī)定，安置破產(chǎn)企業(yè)職工的費用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中撥付。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得也應首先用于安置職工。
5、房屋購買人的排除執(zhí)行權(quán)
我國法律并未禁止土地使用權(quán)被抵押的不得辦理商品房預售許可，但是，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！币虼耍恋氐盅汉笥衷谠撏恋厣辖ǔ煞课莶N售的，房屋購買人享有對土地抵押權(quán)的排除執(zhí)行權(quán)。
二、對法定優(yōu)先權(quán)的防范及應對措施
1、借款前加強調(diào)查。明確要求借款企業(yè)提供完稅憑證及相應的建設工程款支付證明，必要時可直接向稅務機關(guān)調(diào)查了解企業(yè)的納稅情況，要求企業(yè)先行完稅。
2、謹慎估價，確認抵押資產(chǎn)凈值。由于上述優(yōu)先權(quán)存在的基礎(chǔ)都是某種債權(quán)的存在，即債務人對優(yōu)先權(quán)人負有債務，因此，在估算和確定抵押物價值時，要剔除債務人對相關(guān)的優(yōu)先權(quán)人負有的債務數(shù)額。
3、關(guān)注房地產(chǎn)項目銷售情況，尤其重視取得《商品房預售許可證》后借款人沒有將房屋銷售款項用于償還借款的，債權(quán)人應及時采取法律措施維護權(quán)益。
