1 ? 土地出讓年限

　　國家有關(guān)法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)出讓制度作了規(guī)定，但對土地使用權(quán)出讓年限起止計算問題卻未明確規(guī)定，這是實際工作中需要解決的問題。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)”和1994年國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》(宗地出讓合同)第4條“出讓年限……自領(lǐng)取該宗地國有土地使用證之日起計算”的規(guī)定，國有土使用權(quán)出讓年限的起始日期應(yīng)當確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日。

2 ? 國有土地出讓年限

土地出讓年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。
國有土地出讓年限

完善土地有償使用制度。擴大國有土地有償使用范圍，擴大招拍掛出讓比例，減少非公益性用地劃撥，國有土地出讓收支納入預(yù)算管理。改革完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，探索實行彈性出讓年限以及長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)。

3 ? 土地出讓年限規(guī)定

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1.土地使用年限最高70年　據(jù)市國土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2.土地使用年限期滿可自動續(xù)期
根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！?br />
據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。而《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，適當續(xù)費是最有可能的。

3.土地使用年限縮水的原因多　對于為何會出現(xiàn)個別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。
針對陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)商的有關(guān)負責人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閑置時間已經(jīng)很長了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發(fā)。對于閑置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時開發(fā)，等待升值后再進行開發(fā)，而等到可以銷售時，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時間。對此，市國土部門有關(guān)負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長也是造成“縮水”的一個主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對此有同感。他們認為，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經(jīng)濟不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。

還有的房地產(chǎn)項目是分多期進行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。